置產新藍海? 投資商辦、辦公室眉角大公開

【金筱筑/採訪報導】近期房產市場受政府打炒房限制影響，多屋置產族仍受限貸令約束，假如民眾實在想多買幾間房長期置產投資，但又不想貸款被限制，是否可改為購買商辦、事務所等商品？對此，專家表示，商辦因為大坪數，主要是公司戶在買賣，相比之下小坪數事務所可說是更簡單入手的選擇，適合出租給新創公司業者，假如拿來當住宅使用，雖然同樣可遷入戶籍，適用自用住宅稅率，但要注意，拿來做住家使用就是違法，且在申貸時也無法適用政策性房貸。

│買事務所可租給新創公司

目前房屋申貸假如不是拿來自住用，大多都會受到政府打房政策限制，金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳指出，依照目前規定，一般自然人若於六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市)及新竹縣市購屋，則第二戶房貸不得有寬限期，貸款最高成數僅7成；若買了第三戶（含）以上購屋貸款最高成數降為4成，在這樣購屋有所限制的情況下，若還是想要買房產投資並長期持有，可能有些民眾就會好奇是否可轉而投資商業辦公大樓或事務所這類產品。

對此，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，目前政府打房政策主要針對住宅產品，像商辦或事務所類型的產品則完全沒有限制。但進一步深究來看，一般來說，商辦坪數大，大多都百坪起跳，買賣的大約是公司戶之間的買賣，投報率也經由公司會計師精算過，且房地合一稅更可以申報在公司營業稅上頭，但這種投資類型的買家口袋得比較深，離一般民眾取向較遠，也不好入手。

因此，相對於商業辦公室，建議新手應當以一般事務所入門，林家民表示，有不少位處精華地段的住商混合住宅，因為土地使用分區的緣故而規畫不少事務所產品，常見會集中在中低樓層，價格方面與一般住宅總價差不多甚至便宜約1~2成，以新莊區來說，目前事務所一坪行情約55萬左右，而事務所常見規劃大約15~20坪，買一間事務所約1100萬左右，貸款7成，與當地辦公室約一坪租金1100~1300元比較來算的話，每月要繳的貸款約2萬5左右，跟每月租金差不多，不少新創公司很愛承租此類產品或是乾脆買來給自己公司使用。

圖/商辦坪數大，大多都百坪起跳，想投資這類型產品的買家口袋得比較深，離一般民眾取向較遠，也不好入手。

│事務所做住宅用就是違法

不過，撇開真的拿來做商業用途，有不少民眾可能看價格相對便宜，想說就偷偷拿來當住家使用。依財政部規定，像這種類型的住宅，民眾仍舊可以在工業住宅設戶籍，房屋稅和地價稅也能夠適用自用住宅稅率，水電費都是住家用，並沒有比較貴。但只要被拿來做「住家」使用時，就可能有「違規使用」的問題，嚴重被舉發的話可能會收到罰單、限期不改善著得連續處罰，甚至可能被斷水斷電。

由於此種爭議已延續多年，一般來說，在買賣房屋時建商們會在合約裡面或是當面告知該物件屬「建物用途」，因此大多數民眾是知道自己是購買「一般事務所」的，也明白土地使用分區屬於哪種，可能就是抱持著僥倖心態在買，畢竟政府要實際查核是否有居住事實，能力跟人力上都有一定難度。而近年來許多建商為了怕觸法被罰款，近幾年開始風行毛胚交屋，讓住戶自己去裝設管線、室內隔間、浴室等二次施工，裝潢成本較一般住宅更高，而且這樣就算被檢舉了，建商也不需要負擔任何責任。

另外，若權狀上的「登記用途」為事務所，蕭琪琳提醒，在貸款方面，就無法申請如青年安心成家方案等政府優惠貸款利率，除非位處於超級精華地段，否則貸款成數也很難到8成；而且因為住商混合出入複雜，公司行號人員、廠商進進出出，居住品質、安全也要特別留意。

圖/大直大彎北段依照都市計畫為商業區及娛樂區，卻被拿來當住宅使用。

TIPS:

與商業宅相比，工業宅又是另一種頗具爭議的住宅狀況，工業宅多半以乙工土地為主，鄰居可依法規劃輕工業廠房，但這類住宅通常土地取得成本較低廉，在工廠林立的情況下，民眾居住品質也會稍差，且與商業宅一樣，只要民眾是買來「住在裡面」，就會違法，也無法適用自用住宅的優惠貸款，首購族無法享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率，貸款成數大約也只能達到5-6成，有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款，而且民眾未來若有轉手出售或者二胎申貸的需求，銀行對房屋的估價也會較低，因此對經常需要資金周轉的民眾來說會比較不利。