最強打炒房政策5月上路 591獨家分析房市下一步

內政部於本周二(25)日預告《平均地權條例》修正草案五大子法，內容針對私法人購屋、預售屋及新建成屋讓與或轉售、檢舉獎金制度明訂規範，通常為顧及資訊公開及各方共識，法律上路前應公開預告一段期間，由這次子法預告至5月15日來看，連同已在年初完成的其他子法，政策有望搶在5月底上路。因此591房屋交易網也整理各方說法，看看這次號稱史上破壞力最強的打炒房新制，是否真能起到抑制房價，甚至是落實居住正義的終極目標。

｜建商砲火猛烈 指打炒房明顯違憲

首先在這波打炒房風暴中首當其衝的業者，中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，子法還沒落實，市場已被嚇到半死。全國商總主席賴正鎰更直言打炒房是違憲，尤其政府明明還有其他行政手段來限制打炒房，卻要通過修法來限制人民買房權利，強調目前正研擬提出釋憲。

台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏表示，許多建商購買老舊房屋是為推動都更，這次子法雖放寬都更案至公開展覽階段可免經許可，但那時案子多已整合8、9成已沒有意義。

吉家網不動產董事長暨不動產仲介經紀公會全聯會榮譽理事長李同榮更認為，禁止預售與新成屋轉售是惡法，因為人民對於財產的處置與交易應有其自主性，交易的轉售已有房地合一2.0重稅侍候，如今中央直接禁止轉賣，是開倒車的行為。

｜打炒房將上路 專家預言有三大衝擊

再來，由於這次子法僅需預告20天，之後由內政部報請行政院核准即可實行，因此推估最快5月底、最遲7月初就能正式上路，而通過後將對房市產生何種變化，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就點出三大影響，她認為首先預售市場將回歸自用客戶，並認為增加建商資金壓力，甚至會產生爛尾樓現象；其次則是受私法人購屋限制，豪宅買氣將大打折扣；再來，投機客不會消失，一旦資金潮水湧現，部分低價與利多兼具的區域，仍是投機客炒作首選。

不過根據591房屋交易網觀察，自2021年政府釋放修法訊息以後，市場已歷經一年多的震盪發酵，其實多少都已有心理準備，新制造成的破壞力應是有限。但可預期的是，受預售屋換約轉售、私法人購屋許可等限制，預售屋及豪宅等產品肯定會面臨一波盤整期，更會間接考驗建商對於產品規劃、財務體質的承受度。

圖/專家認為預售屋、豪宅市場將進入盤整期。

｜重拳打炒房效果如何 學者、官方不同調

近年積極打炒房的政府，從央行限貸令、實登及房地合一2.0到這次平均地權條例修法，可謂重拳連發。但即便如此，各界對於修法成效議論紛紛，除了對於抑止房價的效果存疑外，像是「不溯及既往」也遭質疑是幫建商開後門。

內政部政務次長花敬群說明，這1年多來受升息、打炒房修法等影響，市場軟著陸跡象明顯，不管是預售屋或中古屋，部分地區已開始出現價格反轉，各界也都預期價格下跌是勢在必行。此外，花敬群還強調，過去這段時間，就聽到不少業者希望內政部能夠溯及既往，背後代表的意義可能是因為不溯及既往效果更好。

然而，國立政治大學地政系退休教授張金鶚卻認為，不溯及既往規定將削弱打炒房力道。此外他也提到，檢舉獎金制度採實名制，恐會讓民眾檢舉意願降低，如何在浮濫檢舉、不敢檢舉之間平衡，政府需要做更細緻的思考。