預售屋禁換約不溯及既往? 內政部這樣說

圖/《平均地權條例修法》已於7月上路。

《平均地權條例》修法7月1日上路，其中規定預售屋換約限制不溯及既往，被外界質疑護航建商投資客。對此，內政部重申，限制換約規定是為了維護市場交易秩序，保障自住需求者購屋權益，防杜簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後加價轉售，另外保障施行前買受人權益，無須過度放寬例外得轉讓情形，絕無外界所稱護航建商或投機客情形。

｜預售屋交易量　減幅超過5成6

內政部說明，自2021年12月內政部提出《平均地權條例》修正草案，至今年2月總統公布，全國住宅類預售屋交易量已從２2021年第4季的4萬餘戶、5014億元，降至2023年第1季的1萬6千餘戶、2,197億元，減幅超過5成6，顯示市場炒作行為與投機性需求已明顯減少，修法遏止炒作效益已逐步展現，讓整體房市溫和修正，恢復正常健康狀態。

｜全面限制可能會傷及無辜

針對預售屋換約限制不溯及既往的部分，內政部表示，今年7月1日施行前已簽訂預售屋買賣契約之買受人，多數仍屬自住購屋者，其於簽訂契約時，尚無法預知到未來會立法限制換約，驟然全面限制，可能會傷及無辜。況且，倘若要求7月1日施行前之買受人於施行後轉讓仍受換約限制，則必須相關子法研訂時即需配合訂定較多的除外條款，反易形成管制漏洞，衍生交易糾紛。

因此，基於法律及法理，施行前的買受人在施行後可轉讓1次，但接手的新買受人仍須受限，投機客已無法再以多次、短時間內加價轉售方式牟利，可達到抑制投機客進場，打擊不動產炒作的政策目標。

內政部表示，為真正有效避免「開後門」的問題，已於「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」中，嚴格限縮在簽約後因真正重大傷病或變故等必要之特殊情形，始得申請核准後轉讓。因此，在本次《平均地權條例》修法施行後，民眾未來購買預售屋，必需更加審慎評估限制換約轉售規定的影響，修法目的也將更能完整、有效的落實執行。