內政部擬改預售屋履保制度 建商：矯枉過正

圖/內政部有意變更預售屋履約保證制度。圖為示意圖

近期時不時傳出有建商因資金不足而「落跑」留下爛尾樓的糾紛，而考量國內中小型建商財務問題加速惡化，內政部有意變更預售屋履約保證制度，傾向工程進度超過6成，才能動用信託資金，並可望近期內發出正式函令。對此，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰表示，開發商都支持預售屋履約保證制度，但不能因為零星爛尾樓就因咽廢食，拉高動用信託資金標準，矯枉過正恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大房市及金融的連鎖反應。

｜恐要求工程進度完成6成以上 才能動用履約保證金

根據《經濟日報》報導，繼去年中和有建商沒蓋完房子就宣布倒閉之後，近期更驚傳北市有建商負責人落跑，在北投區、大同區的預售建案被市府註記為「無法依約定完工」，似乎凸顯民眾購買預售屋的風險越來越高。當房市一片榮景，建商口袋賺飽飽時，即使先前挪用專戶的錢，房子也能蓋好交屋，不會損及消費者權益。但近兩年來政府採取房市管制措施，加上平均地權條例新制上路，中小型建商的財務狀況首當其衝，建商一旦財務周轉不靈，挪用專戶資金後房子仍蓋不出來，形同民眾支付的預收款被建商吞掉。

據了解，內政部的發文包括3大重點，第一，在建物完成一定比率的樓地板興建之前，不能動支預收款，也就是在整個工程進度完成6成以上，才能動用預售屋信託的履約保證金。第二，要求必須專款專用在建造費用，亦即只能支應建商對相關工程款的支付，以及繳納各項稅費及工程費用所需，不可用在如代銷公司管銷費用等其他用途；第三，必須保留一定的成數金額，在建物取得使用執照之前不得動支。

銀行人員指出，雖然金管會先前已要求信託公會責成銀行，把關建商對於預售屋履約保證金的運用，但內政部發文才有拘束力，否則銀行只能對建商進行道德勸說。而眼看愈來愈多建商倒閉，內政部認為事態嚴重，因此決定限制建商對於預售屋的「預售屋履約保證款」的使用。

｜賴正鎰:將對建商造成更多資金壓力

然而，鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰認為，政府已嚴控土融貸款成數，頻頻實施金檢，全體金融機構多遵守「5成上限」原則，有的甚至貸款壓縮到4成，且其中1成更需等到開工時才能撥款，且土建融的利率也提高到3%左右，申請土地融資後需在6個月內取得建照，若一年內都沒有動工，銀行就會收回貸款，減少買地養地及炒作土地，但這些金融政策對多數中型建商已經是不小的負擔。

消費者購買預售屋，其目的在取得房屋，而非僅為價金之返還，預售屋興建期間都依照法規專款專用，給預售屋購屋者信心，尤其是預售屋興建期間長達兩三年以上，建商積極努力達成買賣房屋「產權清楚」、「依約施工」、「如期完工交屋」等目標。既然這些制度都照常進行中，實在沒有必要又提高標準，須要求建商開發商須完工達到6成，也就是樓地板面積完工的階段，才能夠動用資金，這樣將對建商造成更多資金壓力，希望政府就照現有制度走就可以，這樣才能維持銀行，買家跟開發商建商的三贏局面。