高房價老屋該賣該留 專家揭這原因是關鍵

【陳珈汶/採訪報導】這幾年房價飆漲迅速，晚了幾年想買房，殊不知房價早已翻漲數倍，遠遠超出自身負擔能力，此時若本身有間自住的老屋，應該將老屋翻新繼續「再戰50年」，還是賣掉舊換新。專家建議，老屋使用久了，翻修前先評估建築物耐震力是否還能補強，畢竟居住安全比甚麼都還重要；第二若想舊換新，則要先看看荷包能否負擔現在新屋價格再做打算。

｜老屋想翻新 先評估建築結構的耐震力

高房價買房愈來愈困難，不過如果手中已有一間老屋，做法相較無殼族仍顯多元，一般來說，如果原先居住的地區生活機能還算不錯，那麼老屋翻新是較好的選擇。老屋外表雖老舊，但比起現在的新成屋而言，格局多半較方正，且公設比低，不僅享有更大的坪數空間，只要整個翻修過，屋況都能煥然一新。

不過，翻修老屋也是有條件限制的。建築安全履歷協會創會理事長戴雲發提醒，屋齡超過30年以上的房子，耐震能力相對較差，不管是整建或維護，務必先請結構相關專業技師重新評估房子本身的耐震力是否確實符合現行法規規範，因多數的老屋，其居住的使用期限與當年的施工、建築設計品質有相當大的關係，且施工品質是最無法被考察的，其耐震力如何更無從判斷，倘若房子的結構已經出現鋼筋裸露等老化到無法補強狀況，建議可以朝都更危老重建方案，而不是花大錢進行翻修工程，畢竟生命安全比甚麼都還重要。

圖/老屋依目前生活所需翻修後，居住起來不會比新屋差。

｜賣舊換新 先評估價差及還款能力

若想賣掉老屋貼補買新屋的資金，首要關卡就是自備款，以雙北、自備款準備二成來說，需要準備300~500萬元左右，另外，賣掉老屋的錢加上原有的那筆資金，雖可過自備款這關，但最需考量的還是未來是否有能力償還房貸的部分。而且買新屋後，除了考慮房貸，也需再額外準備一筆裝潢的費用。

再者，賣舊換新還有其他方面需要評估，中信房屋新莊副都心店長林家民表示，現在老屋和新屋的公設比差距大，原本居住在有3房2廳2衛的30坪老屋，生活空間還算充裕，但若是現在的新屋，坪數可能要買到48坪，若再加上停車位，以現在新屋價格來說，負擔不小。所以，想賣掉換新屋，建議先評估區域內中古公寓與新電梯大樓的價差，若價差是在財務能力可接受的範圍內，再來考慮換新屋。但若是因考量年紀大的長輩無法爬樓梯而想換屋，林家民建議，可直接換有電梯的新屋，畢竟安全與健康無價，也是必然要面對的現實問題。

｜不管哪一種做法 別讓自己口袋空空

若老屋確認還可翻新，以現在缺工缺料的情況來說，預算每坪已來到10-20萬元間，而屋況愈差、屋齡愈高，費用就會更高。翻新老屋的預算可分為三塊，包含基礎工程(40~50%)、裝潢工程(30~40%)及軟裝費用(10~20%)。想控制翻新預算，可在裝潢及軟裝部分取捨哪些該拆，哪些保留；因為老屋使用多年，要分配較多預算在加強建築結構安全的費用上，尤其管線生鏽、牆面剝落或漏水等，跟安全有直接關係的費用絕對不能省。此外，翻新後也需要預留一筆資金，以防其他未整修部分因屋齡老舊而有突然需要維修的大筆花費。

想直接賣掉老屋換新屋，則要做好以價格換取空間，像以目前新北預售新案平均成交單價55萬來說，一般權狀面積30坪的電梯大樓2、3房產品，總價已高達1650萬，此時若再加上車位價格，總價直逼2千萬。但相同條件的中古屋產品，總價仍有一段差距。因此若想無痛舊換新北買新屋，大概需要考慮往更遠的郊區或蛋殼區才有機會。

圖/想控制翻新預算，可從裝潢及軟裝部分取捨，但與安全相關的基礎工程務必嚴謹。

TIPS：

倘若想把翻新後的老屋賣掉換新屋，林家民建議將問題單純化，直接賣老換新；若翻新後再賣，除非是從事房地產相關、或有認識施作工程及裝潢工班等，有機會以低於行情價來翻新，較不易虧本；再者，每個人對於裝潢設計多會加入自己的想法，若翻新裝潢後賣出，也不一定能符合大多看屋者的需求。