限貸令衝擊 建商急「領錢」恐排擠房貸戶

圖/限貸令衝擊不小，專家推測下半年買賣移轉量將呈現緊縮。

央行近日籲請各大銀行控管不動產貸款總量，外界解讀為抑制過熱房市，住商機構彙整內政部數據，顯示2022年全台住宅建照量逾18萬戶，不只創下1995年來新高，以工期3年來看，最快今年出現交屋潮，當時購屋民眾恐面臨交屋申貸難關。專家表示，此波「限貸令」衝擊近期交屋民眾與中小建商，加上建商陷資金恐慌紛紛提出額度，或將使房貸戶更加受到排擠。

｜預售民眾交屋難 中古屋申貸也成難題

根據《經濟日報》報導，內政部資料顯示，自1991年統計以來，核發住宅建照戶數最高峰在1992至1994年間，3年間每年皆超過20萬戶，然而此後均未突破20萬大關；直到疫情後房市多頭，2020至2022年出現新一波高峰，2022年更高達18萬674戶，創下1995年來最高紀錄。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，2020至2022年間全台住宅建照戶數共達51萬1178戶，以現今工期3至5年計算，今年將開始出現超大量體的交屋潮，然而適逢央行「限貸令」，首當其衝的將是疫情後進場且近期交屋的預售買盤；同時急需土建融購地與置產的中小建商也恐有斷金流風險。此外，民眾若欲購入中古屋，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。

整體來看，推估此波限貸令將大幅打擊房市，惟目前國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，買賣雙方對價格認知恐將出現拉鋸，下半年買賣移轉量勢必緊縮，而房價是否盤整則需視整體金融環境而定。

｜建商掀資金動撥潮 房貸戶求貸無門更嚴重

現階段銀行面對央行總量管制和銀行法第72條之2（規範不動產放款比率上限）的夾擊，已是雪上加霜，然而有消息指出，建商擔憂可運用資金再被主管機關要求銀行限縮，因此近一個月來恐慌效應也使建商掀起銀行資金動撥潮，恐讓房貸戶資金更受排擠。

金融圈將建商急從銀行提領資金形容為「逆向擠兌」，有國銀高層表示，現在銀行處境蠟燭兩頭燒，民眾辦房貸要排隊、引發不少客訴，建商又擔心以後借不到錢，搶著把「已准而未動用」的額度提出，這使得銀行面臨銀行法第72條之2限縮的壓力更大。

「已准而未動用」指的是銀行核准建商一定的周轉金額度並保留起來，建商隨時可動用，但過去建商口袋滿滿、不急著用，隨著銀行水位近滿載並受總量管制等消息傳出，建商之間風聲鶴唳、急於提領周轉金。行庫高層指出，不少建商提領後、雖然錢仍放在存款部位，但同樣造成銀行更大壓力，因等於新增了銀行的不動產放款，根據72條之2、每筆存款只有30%的額度可用在放款，因此將導致銀行的不動產放款占比更高。

銀行主管坦言，後續房貸戶「求貸無門」情況會更嚴重，儘管央行、立委都喊話首購族房貸優先，但銀行認為在實務操作下、首購族房貸仍難倖免。此外，今年將出現的交屋潮強碰銀行限貸令，恐使建商撥不出整批分戶房貸的問題更嚴重，導致交屋困難，目前已知所有建商都在為分戶貸款額度向銀行搶破頭。