限貸爆搶錢潮 一表曝全台銀行申貸情形

【金筱筑/採訪報導】近期房貸拉警報，不只利率提升至逼近3%、成數也是節節縮水。地政士透露，目前公股行庫至少有5家得排隊撥款，民營銀行有8家暫停收件，此外，核貸流程更是趨嚴，像過往年收入70萬就可過關，現在至少年收入得要到80萬甚至以上，也就是年收入至少得加個10萬，才有機會送件成功，建議有意購屋者槓桿切勿開太高，自備款得抓高，否則貸款貸不到資金斷練，恐得認賠出場。

｜銀行放貸僧多粥少 恐會持續到年底

根據金管會統計，今年上半年國銀房貸餘額增量達新台幣5003.99億元，逼近去年全年房貸增量的8成，顯見房市熱絡，然而，根據《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不能超過所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，這是不動產放款絕不能踰越的天條，甚至多數銀行只要達到28%，內部就會示警，再加上央行在6月的時候，已透過調升各銀行存款準備率的方式，抑制銀行貸放能力，因此近期已有不少銀行陸續祭出房貸限貸令，以不收件、排隊撥款等方式調節，或是透過調高利率的方式篩選客戶。

御國地政士事務所代書廖國甫統計，撇開銀行VIP客戶特殊狀況，以一般民眾申貸情形來看，目前公股行庫至少有5家得排隊撥款，民營銀行則有8家暫停收件，在申貸需求不變，供給卻減少的情形下，民眾選擇銳減，只得挑尚有額度的銀行承做貸款，利率也比上半年貴上了許多，利率2.4%起漸成常態，甚至還有要求必須搭配金融產品如房貸壽險儲蓄型保單才肯送件，而這一波狀況恐會持續到年底，有意購屋者務必得當心。

｜中古屋首購其衝 至少排隊近半年

新北市地政士公會理事長潘惠燦則表示，假如申貸人本身信用條件佳，並且是向常往來的銀行申貸的話，以貸款總價1千萬的房子來說，自備200萬，房貸30年，本息攤還每月大約要繳3萬1千元的房貸，以買房常見房貸不超過每月家庭收入的1/2~1/3來回推回去的話，以往年收入約70萬上下，想貸款8成絕對有機會，但現在恐怕年收入得到80萬甚至以上，才有機會送件成功，並且還得排隊等個1~2個月才有下文。

新北市經紀人公會理事長、金門地政士所長蕭琪琳也坦言，現在在經手中古屋買賣案件時，都會先向買賣雙方說明整個交易時間可能會拖長到4~5個月之久，也就是說最遲可能得等到明年，銀行才會撥款成功，而地政士會先確認買賣雙方都可以接受這樣的情形，才會開始接案並幫忙尋找可貸款的銀行。

以目前蕭琪琳碰到的狀況來說，約有2成的屋主可以佛心等待買方銀行貸款下來，但也有2成屋主態度很強硬，直接表明不賣了並堅持要求買方付違約金，但大多數的屋主經過協商後，願意接受買方透過付一些利息錢的方式處理，畢竟已經是談好的買賣價格，在不一定能找得到下個買家、價格又能夠滿意的情況下，大多會選擇一同共體時艱。

｜購買新建案 最好跟著建商走

在新建案的部分，潘惠燦認為，由於不少大型建商都有配合的銀行可以承作大批貸款，銀行也多會預留一些額度給這些整批性分戶房貸的客戶，因此相對於中古屋，較不會有貸不過的問題。不過，他也提醒，有些購屋者可能基於覺得貸款條件不夠滿意的關係，因此採取自行找他家銀行承作貸款的方式，這種方法在上半年，或許還能談到更優惠的成數及利率，但以現階段來看，就很容易出現風險，近期的確有聽聞客戶，明明早上銀行說條件合格可以承作，下午卻又被銀行來電婉拒退件的情況。

此外，此波「限貸令」由於太過風聲鶴唳，的確也有聽聞一些中小型建商因此陷入資金恐慌，搶著把「已准而未動用」的額度提出，恐使房貸戶更加受到排擠。591新建案也指出，近期南部也傳出有小型建商推出的透天尾案找不到銀行承貸的窘況，對保交屋的時間也因此被耽擱到。蕭琪琳也認為，這陣子一些中小建商的確會有破產風險，但假如當初賣的價格夠高，地段等條件也不錯，自然會有其他有能力的建商肯承接，爛尾樓出現的機率也不會太高。

｜若貸款無望 應提前與建商協商

針對購買新建案、即將交屋的消費者，蕭琪琳建議，若同一建案有很高比例、很多戶都申請不到房貸，此時就住戶應透過消保機制與建商進行協商，爭取更長的房貸申請時間，避免因為無法申貸的緣故，面臨滯納金問題，甚至還可能面臨解約風險，購屋計畫等同泡湯。

以現在整體市況來說，潘惠燦也坦言，不論是中古屋、新建案，恐怕都得面臨一波延後交屋潮，畢竟銀行審核期變久、核貸標準也會升高，整體房屋買賣過程也都會比上半年拉長許多，提醒有意購屋者槓桿切勿開太高，千萬不要盲目買進，自備款必須抓高，以免措手不及。

圖/限貸令對市場產生不小衝擊，狀況恐會持續到年底。

TIPS:

目前除了銀行之外，農會雖然也可以申請房貸，但蕭琪琳坦言，其規模跟存款準備率多不大，能撥給的房貸額度恐沒想像中高。因此，壽險業的自辦房貸或許可以成為購屋族尋覓資金的另一方法，根據富邦人壽官網顯示，真心相貸Ⅱ(指數利率一段式)專案，貸款額200萬元、貸款年期20年，貸款利率最低2.35%、最高3.55%，總費用年百分率大約落在2.38%~3.59%。此外，國泰人壽也針對特定地區優質客戶提供2.2%起跳的房貸專案；新光人壽官網則顯示利率自2.28%起跳，核貸成數與利率與一般銀行房貸幾乎無太大差異。

根據《保險法》第146條-3條規定保險公司的放款總額，不得超過該保險業資金35％，但在台灣低利環境下，保險公司會配置在放款的資產通常僅佔投資金額的3%～5%，屬於資產配置的一環，不會是主要的投資項目。