個人賣預售屋 三項目沒核實認列恐被追稅

圖/出售預售屋申報房地合一稅時，包括成交價額、取得成本與可減除費用等三大項目，都需明列清楚且核實認列。

2016年房地合一稅2.0上路，規定個人交易在2016年以後取得預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易，納入房地合一所得稅課稅範圍，並將推計費用率由5%調降為3%，上限金額為新臺幣30萬元，不過，稅務專家提醒，包括成交價額、取得成本與可減除費用等三大項目，都需明列清楚且核實認列，避免遭稅務人員清查而補稅處罰。

｜可減除費用未提示文件 以30萬元為上限

根據《自由時報》報導，在取得房地所有權之前，預售屋交易的「成交價額(收入)」、「取得成本」及「可減除費用」，得依下列方式認定。首先針對「成交價額(收入)」，必須按受讓人支付予讓與人價額認定，但不包含受讓人後續支付建設公司(地主)的價款；再來，「取得成本」的部分，則為讓與人實際已支付建設公司(地主)的價款；最後「可減除費用」，則分為兩種狀況，若有相關證明文件，可依提示的費用憑證，核實認列；如未提示相關證明文件，按成交價額3%計算，並以30萬元為上限。

舉例說明，老王於2023年3月間與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，總價款900萬元，並依約支付簽約金150萬元。之後2024年2月與小李簽訂預售屋買賣契約書及更名協議書，以總價950萬元將該預售屋買賣契約的權利義務讓與小李，約定小李應於換約時支付老王200萬元，並自換約時起承受老王與建設公司所訂預售屋買賣契約書的全部內容，之後由小李依工程進度支付餘款750萬元予建設公司。

因老王預售屋之取得日與讓與之交易日屬房地合一稅2.0課稅範圍，老王自行申報成交價額950萬元、可減除成本900萬元、可減除費用28.5萬元(950萬元×3%)及課稅所得21.5萬元，並按適用稅率45%(持有期間未滿2年)計算繳納應納稅額9萬6750元。

｜「成交價額」以實際收取受讓人給付價額為準

但是，經國稅局查獲後，老王以價金200萬元作為讓與老王已支付建設公司150萬元而取得預售屋權利的代價，故其成交價額應為200萬元，取得成本為150萬元，因老王未提示交易時的費用憑證，以成交價額200萬元的3%計算可減除費用為6萬元(200萬元×3%)，核定課稅所得44萬元(200萬元－150萬元－6萬元)及應納稅額19.8萬元(44萬元×45%)，補徵應納稅額10萬1250元。

稅務專家提醒，納稅義務人購買預售屋及其坐落基地，在取得房地所有權之前，將預售屋買賣契約的權利義務讓售予他人，於報繳預售屋交易的房地合一所得稅時，應特別注意「成交價額」的申報金額，應以實際收取受讓人給付的價額為準，而非按預售屋買賣契約書的總價申報，以免申報錯誤而短報課稅所得額及短繳應納稅額。