卡位明星學區有撇步 租屋族一樣有機會

圖/只要持有連續設籍且具居住事實滿規定年限的公證租賃契約，一樣有機會進北市額滿學校。

想在台北想擠進明星滿額學校，除了買房之外，租屋也有機會?事實上，房仲業者指出，依北市教育局現行規範，只要持有連續設籍且具居住事實滿規定年限的公證租賃契約，與持有房屋所有權者在優先分發順位上並無差異，若能提早完成設籍，即便是租屋家庭，也有望排在後來才購屋設籍者之前。

｜必須持續設籍 具備居住事實

根據《中時新聞網》報導，信義房屋台北東門店專案經理劉伊恩指出，實務上若能提早完成設籍，即便是租屋家庭，也可能排在後來才購屋設籍者之前。不過，多數家長往往低估不同教育階段對設籍年限的要求，導致實際規劃時點與想像出現落差。

以東門生活圈為例，國小階段須設籍滿3年，但若目標是升學表現穩定的金華國中或中正國中，至少需提前6年設籍。然而許多家長實際試算時間與成本後才發現，若以租屋方式卡位國中學區，6年只是基本條件；若同時規劃國小與國中，設籍時間可能拉長至9年甚至12年，且期間必須持續設籍、具備居住事實，一天都不能中斷。

此外，以東門常見獨立套房依不同條件，租金每月約2.5萬～2.8萬元計算，6年下來租金純支出就超過180萬元，加上學校會回查戶籍，入學後也不得隨意遷出，期間若遇到屋主出售、收回自住或不再續租，都可能影響原有設籍規劃，使租屋策略的不確定性進一步放大。

｜購屋比租屋更有保障 家長得多看多比較

從市場面觀察，明星學區的需求長期存在。許多家長買學區房主要考量「門票」與「存錢」的特性。買家普遍認為租金付出就沒了；而房貸都是在累積資產。孩子就學期間，若有對外出租，可持續產生租金收入；孩子畢業後，即便平盤出售，省下來的租金支出，加上累積的租金收益，仍相當可觀，進可攻、退可守。他進一步形容，此現象像是「硬通膨」，需求並非來自投資預期，而是家長一定要用到的教育安排，只要制度存在，價格就不太會因景氣起伏而明顯鬆動。

產品結構上，總價較低的小套房最受市場青睞，部分家庭購入後並非長期自住，而是作為學籍使用，孩子就學期間平日居住於學區房，週末再返回雙北其他原居地，形成兼顧學籍需求與原有生活圈的居住模式。針對貸款條件，劉伊恩補充，雖然一般套房貸款成數偏低，但具備捷運與學區條件的產品，銀行核貸實務上可達7～8成，使學區套房維持高度流通性。建議有需求的家長多主動看屋，並清楚向房仲提出自身條件與時程，以提高在有限供給中媒合成功的機會。