央行微鬆綁換屋房貸 五大房仲這樣看

圖/央行第3季理監事會再度放寬第二戶貸款提高至7成，專家預期，有利換屋族群與購屋信心，但房價反映空間應該有限。

央行昨（17）日召開第三季理監事會議，會後決議維持重貼現率2%不變，房市方面，第二戶房貸上限從6成增加至7成，建築貸款方面，此次刪除「切結於一定期間內動工興建」之規定，下放由銀行自行決定，並按照個案訂定動工興建之時。五大房仲表示，央行採取「利率按兵不動、信用管制微幅鬆綁」，在兼顧經濟與金融穩定的同時，也釋出支持自住需求訊號，有助提振市場信心，可望帶動自住換屋需求，對中小型建商可說放了一條救命索；預期第4季房市「溫和回溫」，但在房價反映空間應有限。

對房市交易具正面效果 可能帶動自住換屋需求

根據《ETtoday》、《經濟日報》、《工商時報》報導，針對此次央行房市相關決策，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行本季維持政策利率不變，顯示在國內經濟成長動能強勁、通膨仍需留意之際，貨幣政策延續審慎立場；同時，央行認為不動產放款集中度逐漸下降，加上無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款的比重持續增加，房市投機炒作明顯減少，民眾看漲預期心理也有趨緩，因此僅微調信用管制，讓第二戶貸款上限由6成提高至7成。

陳金萍說明，第二戶貸款成數提高，短期可望提升換屋族及預售屋買方的交屋能力，讓新屋交屋潮更順暢，並降低預售屋解約及建商交屋延遲風險。中古屋市場方面，部分原本因貸款限制而延後購屋的換屋需求，可望逐步回到市場，增加交易動能。整體而言，對房市信心與交易量有正面效果，較可能帶動自住換屋及既有預售屋交屋需求，後續房市交易仍受銀行核貸態度、利率及排撥時程影響，市場交易仍以首購、換屋及中長期置產需求為主，預估後續交易量有望溫和回升，房價則持續呈現區域及產品分化。

施政維持「緊抓輕放」 對換屋產品買氣具穩定作用

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在信用管制方面，由於不動產貸款集中度已有明顯下降，政策成效達標，加上近兩年緊縮放款已讓市場買氣顯著拉回，因此適度鬆綁管制淡化產業風險、有其必要性，也讓央行給予自然人第二戶貸款更大的彈性；但其餘自然人購屋貸款均保持不變，施政維持「緊抓輕放」的原則，導引市場緩步回溫的意味濃厚；而自然人第二戶成數上修，對換屋產品買氣也更具穩定作用。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年央行收緊土建融銀彈，建案開發資金壓力大幅提高，限期開工又使業者面臨持續性的工程支出，加上近兩年銷況下滑，資金回收速度不如預期。大型建商還能靠著豐厚家底與暫緩推案來暫度難關，但中小型建商就不容易抵抗大環境，因此央行限期開工令退場，有助於防範中小型建商資金卡關衍生的系統性風險。

預期第4季房市「溫和回溫」 首購自住仍是主力

中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次採取「利率按兵不動、信用管制微幅鬆綁」，在兼顧經濟與金融穩定的同時，也釋出支持自住需求的訊號，有助提振市場信心。在信用管制方面，隨著不動產貸款集中度與不動產放款比率逐步下降，已達到一定降溫效果，此時將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升為7成，雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客釋出的善意，對原先因資金條件而暫緩購屋的民眾來說，貸款條件放寬後、或會重新評估購屋計劃，帶動部分潛在需求釋出。

同時，央行同步刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」之規定，未來回歸由銀行依授信實務及個案條件審慎辦理，亦可增加建商在土地開發、工程安排及資金調度上的彈性，緩解建商資金壓力。展望後市，第4季本身就是傳統房市旺季，在信用管制微幅鬆綁下，結合通膨預期與股市熱絡帶來的財富效應，市場交易量能有望較第3季回升。預期第4季房市將呈現「溫和回溫」的格局，首購與自住需求仍是市場主力。

房市仍處自用當道市場 預估房價反映空間應有限

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，本次央行針對換屋族放寬成數與刪除建商開發時程，看得出一方面希望增加流動性，二方面又不希望供給大幅增加造成系統性風險的用心。而央行如預期鬆綁第二屋，對市場有正面激勵作用，對部分交屋困難、財力吃緊的中小型建商可說放了一條救命索，不過房市不會因此再起風雲。另外，面對Fed升息一碼，台灣央行並未反應，但Fed叫板升息，央行第4季恐難堅持，加諸目前房貸市場早已反應房貸成本，利率普遍偏高，早已影響流動性。長期來說，本次升息受惠於經濟表現，長線而言有利於優質不動產表現，市場K型分化也會更明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第二戶放寬至7成，有利換屋族群與購屋信心，換屋族的確可能因為可以多借1成的資金，增加購屋意願。以2500萬元的房屋為例，本來要準備1000萬元，現在手上自備款可以少準備250萬元。不過現在房市仍處於自用當道市場，預料房價反映空間應該有限。