房東注意! 別高估你的投資報酬率

虧本生意沒人要做！想晉身房東一族，購置房產當起包租公、包租婆，首先你要會算「租金報酬率」盤算租金收益。一般人多會用年收租金÷房屋總價得到「毛報酬率」，但591建議，還是得加入其他出租時所產生的相關成本一併計算，所得到的「淨報酬率」更為精準實際，假設以同樣條件下計算，兩者差距可達2~3成。

│年收租金÷房屋總價=毛報酬率

因為「淨報酬率」對一般人來說較複雜，故坊間便出現用【年收租金÷房屋總價】的計算方式，可快速得到「毛報酬率」，也就是在最理想的滿租狀態下，房產可創造的最大租金收益。

舉例來說，總價300萬元的房子，每月租金總收入是1萬元，那麼一年的總租金收入就是12萬元，即可算出毛報酬率4%。

│淨報酬率考量空租期與隱性成本

淨報酬率部分，在計算時不只考量房屋總價和年租金，還詳列出租屋所衍生的各項費用，可以讓房東們做更整體的評估。在計算淨報酬率時，會把裝潢費、購屋時額外支出的費用(契稅、印花稅、仲介費、代書費、相關規費、手續費)等一併加入分母的房屋總價計算，分子部分也要扣除租不出去的空置期(普遍平均抓1個月)及出租所產生的隱性成本，像金額較高的貸款利息就是其中之一。

然而，淨報酬率之所以較複雜，是因為隱形成本通常會依不同個案有所差異，因為有些房東可能會有代管費、保險費、修繕費、裝潢與設備折舊，若是出租套房還要另抓電費、水費、第四台甚至網路等額外費用，都該納入成本來看待，所以影響租金報酬率的可變因子其實是相當多的。

以上述相同條件的例子舉例，總價300萬元的房子，每月租金總收入是1萬元，那麼1年的總租金收入就是12萬元，但考量購屋時額外支出的費用概抓10萬元，以及裝修所花的30萬裝潢費，而拉高房屋的總成本。

年租金的部分，也扣除了平均1個月的空租期，以及每年須繳交的房屋稅地價稅、管理費、水電、網路第四台等全部概抓1萬元，即可算出淨報酬率約2.9%。

由上述相同的個案比較毛報酬率與淨報酬率，分別為4%與2.9%，顯然若單純使用毛報酬率的計算方式，確實容易高估租金收益，591建議房東們在算租金報酬率時，最好還是以淨報酬率計算較為謹慎、實際。

│標榜高報酬率產品應謹慎試算

市面上有些收益型的新建案或中古屋，會打出高報酬率吸引投資客目光，這時就得注意是以”房屋總價”還是”自備款”去計算，因為業者很可能會用年租金÷自備款，或虛報租金行情，來拉高報酬率，數字雖好看，但屋主面臨的可能是租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。所以，在試算租金報酬率時，除了要知道租金是否合理，也要了解計算基準，才不會被案場牽著鼻子走。

從上述例子來看，若以自備款當分母計算，報酬率16%竟是正常毛報酬率4.8%的3倍多，數字相當迷人，不過若只單單用自備款計算，代表完全忽略未來將面臨的房貸問題，不僅不切實際也很可能害慘一票無知的房東。

TIPS

因為淨報酬率計算較為複雜，包租公律師蔡志雄建議新手可直接用毛報酬率4%以上，作為晉身房東的門檻。首先，假如總價300萬的房子，毛報酬率4%，年租金為12萬，等於每月租金1萬元；若以買房貸款來看，總價300萬、頭期款100萬、貸款200萬，以利率2%、貸款20年計算，每月就得繳約1萬本金，便會與每月收租的1萬元打平，再來，即便扣掉些許隱性成本，也能保有相當的報酬率。