租屋代管新制9月上路 明訂租金交付期限

政府力推包租代管，消保處為了建立健全的租屋市場秩序，推出「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」草案中，明訂代管業代為收取租金或押金者，應於代收日起「30日內」交付房東，避免額外金錢糾紛，行政院已通過該草案，預計最快9月上路實施。

｜適用「房東」及「代管業」

「包租代管」政策分為社會住宅「包租業」及一般委託「代管業」，「包租業」由業者與房東簽訂3年包租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給該房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客；「代管業」則是業者協助房東出租住宅給房客，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅，因為房東不想自己收租，不想管理，所以委託專業管理業者代管，其業務內容還包含代收租金以及押金。

此次「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」草案，則適用於「房東」及「代管業」之間。

｜代管業者代收「30日內」交付房東

消保處指出，草案中管理項目區分為兩種，「法定管理項目」是代管業者必須負責的，例如屋況與設備點交、居住者身分確認、日常修繕維護等；「約定管理項目」則由雙方約定，例如收取租金、收取押金、管理押金、申請租金補貼等。

由於代管業者會經手代收租金等金錢關係，為了避免房租遲給房東，該草案中明定代管業者，應於代收租金「30日內」交付房東；而代為管理押金時，除了租賃關係結束後、拿來抵押租賃契約所生的債務之外，不可挪作其他用途；此外，代管業者也「不得」再行委託他代管業執行管理業務，若違反，房東可提前終止契約。

反之，倘若房東委託代管業者修繕住宅，卻沒償還修繕費用，或是房東簽訂委託管理契約後，未以「書面」方式告知承租人本契約相關事項的規定等情形，「代管業」可提前終止契約。

圖/消保法草案明定，代管業者收租金時，應於代收日起「30日內」給房東。

｜將處5~50萬罰鍰

消保處提醒房東，若有委託代管業管理房屋的需求，簽約前應逐條詳閱契約內容，若遇有契約內容與草案不符，可請求代管業修改或拒絕簽約，以保障自身權益。

如果契約內容與規定不符，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關將依消保法第56條之1規定處罰，處新台幣5萬元以上50萬元以下罰鍰，該案預計最快9月上路實施。

591觀點

近年來租賃糾紛頻傳，加上包租代管趨勢日漸高漲，為了保障租屋權益，政府不斷祭出多項法條配套措施，例如針對包租業者的「住宅包租契約應約定及不得約定事項」和「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」已在今年6月正式上路，分別適用於包租業者對房東及包租業者對房客。

本次的「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」，則是針對代管業者，適用於代管業者對房東，其中代管業者代收房租時，必須在「30日內」交付房東。有望可以改善延遲付款給房東的情形。而「押金不得動支」部分，也可避免資金被代管業者拿去做其他用途。

整體而言，對於房東及房客來說，透過加入公會的租賃業者出租或租屋，可以獲得許多保障及優惠。在報所得稅時，房東租賃所得的必要費用，原本以租金收入43%計算，但如果加入包租代管的房東，其月租金6千元至2萬元部分，可以53%作為必要費用率，超過2萬元部分，再回歸43%計算。

例如：

甲房東自己出租，每月租賃所得額的計算以3萬元租金，減除必要費用43%，即為17,100元。

如果甲房東決定加入包租代管，把房屋交給「代管業者」專案管理，則每月租賃所得額可扣除6千元，6千元至2萬元部分必要費用率53%，2萬元以上43%，扣除必要費用後每月租賃所得額則為12,280元。

若甲房東把房子交給「包租業者」且作為社會住宅使用，甲房東除了可扣除1萬元租金收入，必要費用率還可以60%計算，因此每月所得額將大幅降至8,000元。

在房客部分，房客與房東經業者媒合後簽訂租約至少1年，就可以以市場租金9折租屋，房客加入包租代管計畫後，政府補助租金差額及公證費，減輕房客租屋負擔，並享有穩定的居住環境。