租屋代管新制9月上路 明訂租金交付期限

2019-08-21     591編輯部報導
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政府力推包租代管,消保處為了建立健全的租屋市場秩序,推出「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」草案中,明訂代管業代為收取租金或押金者,應於代收日起「30日內」交付房東,避免額外金錢糾紛,行政院已通過該草案,預計最快9月上路實施。

|適用「房東」及「代管業」

「包租代管」政策分為社會住宅「包租業」及一般委託「代管業」,「包租業」由業者與房東簽訂3年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給該房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客;「代管業」則是業者協助房東出租住宅給房客,由房東與房客簽訂租約,業者負責管理該出租的住宅,因為房東不想自己收租,不想管理,所以委託專業管理業者代管,其業務內容還包含代收租金以及押金。

此次「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」草案,則適用於「房東」及「代管業」之間。

|代管業者代收「30日內」交付房東

消保處指出,草案中管理項目區分為兩種,「法定管理項目」是代管業者必須負責的,例如屋況與設備點交、居住者身分確認、日常修繕維護等;「約定管理項目」則由雙方約定,例如收取租金、收取押金、管理押金、申請租金補貼等。

由於代管業者會經手代收租金等金錢關係,為了避免房租遲給房東,該草案中明定代管業者,應於代收租金「30日內」交付房東;而代為管理押金時,除了租賃關係結束後、拿來抵押租賃契約所生的債務之外,不可挪作其他用途;此外,代管業者也「不得」再行委託他代管業執行管理業務,若違反,房東可提前終止契約。

反之,倘若房東委託代管業者修繕住宅,卻沒償還修繕費用,或是房東簽訂委託管理契約後,未以「書面」方式告知承租人本契約相關事項的規定等情形,「代管業」可提前終止契約。

591資訊

圖/消保法草案明定,代管業者收租金時,應於代收日起「30日內」給房東。

|將處5~50萬罰鍰

消保處提醒房東,若有委託代管業管理房屋的需求,簽約前應逐條詳閱契約內容,若遇有契約內容與草案不符,可請求代管業修改或拒絕簽約,以保障自身權益。

如果契約內容與規定不符,經令限期改正而屆期不改正者,主管機關將依消保法第56條之1規定處罰,處新台幣5萬元以上50萬元以下罰鍰,該案預計最快9月上路實施。

591觀點

近年來租賃糾紛頻傳,加上包租代管趨勢日漸高漲,為了保障租屋權益,政府不斷祭出多項法條配套措施,例如針對包租業者的「住宅包租契約應約定及不得約定事項」和「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」已在今年6月正式上路,分別適用於包租業者對房東及包租業者對房客。

本次的「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」,則是針對代管業者,適用於代管業者對房東,其中代管業者代收房租時,必須在「30日內」交付房東。有望可以改善延遲付款給房東的情形。而「押金不得動支」部分,也可避免資金被代管業者拿去做其他用途。

整體而言,對於房東及房客來說,透過加入公會的租賃業者出租或租屋,可以獲得許多保障及優惠。在報所得稅時,房東租賃所得的必要費用,原本以租金收入43%計算,但如果加入包租代管的房東,其月租金6千元至2萬元部分,可以53%作為必要費用率,超過2萬元部分,再回歸43%計算。

例如:

甲房東自己出租,每月租賃所得額的計算以3萬元租金,減除必要費用43%,即為17,100元。

如果甲房東決定加入包租代管,把房屋交給「代管業者」專案管理,則每月租賃所得額可扣除6千元,6千元至2萬元部分必要費用率53%,2萬元以上43%,扣除必要費用後每月租賃所得額則為12,280元。

若甲房東把房子交給「包租業者」且作為社會住宅使用,甲房東除了可扣除1萬元租金收入,必要費用率還可以60%計算,因此每月所得額將大幅降至8,000元。

在房客部分,房客與房東經業者媒合後簽訂租約至少1年,就可以以市場租金9折租屋,房客加入包租代管計畫後,政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

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