「有地震」房子倒了還要繳貸款嗎?

2019-09-21     591編輯部報導
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今年為921大地震20週年,台灣處地震活躍區,三不五時就會給你震兩下,造成人心惶惶,擔心房子不堪一「晃」就倒了,流離失所已夠慘,萬一身上還背有房貸,該怎麼辦? 591房屋交易網提醒,基本上有向銀行辦理房貸的房子,普遍都保有「地震基本險」,當房屋全損或半損,會先將保額的60%優先償還銀行,但向銀行借錢買房的事實仍然存在,其餘房貸還是得還清,不代表屋倒就不用繳貸款。

│房子倒了! 銀行仍有權追討房貸債權

現在買房子多數民眾都會向銀行申請房貸,並以房子作為貸款抵押品,一旦完成房貸簽約,債權關係就成立,不管房子可不可以居住、有沒有損壞或倒塌,房貸戶還是得按照合約走,每個月還款給銀行,直到房貸年限結束為止。

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即便銀行同情受災戶,但在法律和實務上仍有權利和義務向屋主追討房貸的債權,很有可能會向法院聲請查扣房貸戶的薪資或資產。不過,銀行保險業者也說,通常發生這種天災情事,政府、金融主管及各家銀行團會一同協商,提出較彈性的解決方案,例如1~3年內暫時免繳房貸欠款、或是只繳利息、不必繳房貸本金,並不會真的把你壓到喘不過氣來。

│地震基本險 房屋倒了最高賠150萬元

此外,抵押給銀行的房屋產權分為房屋和土地,因為銀行不能從倒塌的房屋中確保房貸戶的債權,但建物的土地抵押權仍在銀行手中,即便銀行真的聲請查扣房貸戶薪資、取回房貸戶債權,所扣押的金額也不會太高,舉例來說,房貸總額700萬,一旦房屋倒了,銀行是可以拿到土地債權,要追討的就只剩下房屋債權。

然而,自921大地震後,政府推出「地震基本險」,只要買房與銀行申貸,都會要求必須投保,當房屋全損、半損,便會理賠上限150萬元,因此延續上述所說的,再扣除保險公司給銀行的地震險理賠金後,欠銀行的房貸金額又更少了。

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591房屋交易網提醒,如果覺得「地震基本險」的理賠金額太少,也可以考慮「超額地震險」,它跟地震基本險一樣,需要房子全倒、半倒時才能理賠,在扣除「地震基本險」應負賠償責任後,依約定的保險金額負賠償責任,保費每年約為保額的0.15%。(保額計算方式是依「台灣地區住宅類建築造價參考表」中的每坪造價,乘以使用面積後,所計算出來的重置成本)

TIPS擴大地震險 不用屋倒就能賠!

「地震基本險」與「超額地震險」都是得建築物倒塌或不堪居住,達到全損、半損程度時才會啟動理賠。想要有更多和更完整的保障,建議可加投保「擴大地震險」,保障範圍包含房屋全倒、半倒,以及牆壁龜裂、磁磚破裂、玻璃震碎等不動產損失都會理賠,可領到的保險金額則依重置成本來評估,保費每年約為保額(重置成本)的0.2~0.5%。

以重置成本800萬的房子為例,透過「地震基本險」最多只能理賠150萬,但如果加保「擴大地震險」,便可理賠到800萬。雖然重置成本是房屋造價成本加上裝潢成本,不等於實際房價,加保「擴大地震險」若發生地震,說不上可以完全補償,但因為保額較高,保障內容也較廣,至少可以把傷害降到最低。

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