你知道花錢買的露台 是誰的嗎?

買房除了大家較為熟知的室內面積、陽台等專用部分以及公設等共用部分，其實貴鬆鬆房價還包含「約定專用」、「約定共用」部分，這些差在哪？買房前搞得清楚，才不會被當冤大頭。

圖/露台、花台等約定專用區塊，要購買前要注意的點還不少。

│約定共用分享經濟 騎樓、管理室都是

首先根據《公寓大廈管理條例》解釋，「約定共用」為指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，「約定專用」為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

聽起來好繞口，簡單來說，「約定共用」本來你自己的東西分享給社區全體共用，像是一樓騎樓、大樓管理室等。至於「約定專用」部分，就是大家的東西，變成只有你一個人可以使用，常見像是露台、花台、一樓庭院等，因只有比鄰的戶別可以進出，因此將該區塊為特地戶別的「約定專用」。

│約定專用部分 無須繳管理費

通常在買預售屋或新成屋時，簽約時也同時簽「分管契約」，並且附上平面圖示標明「約定專用」區塊位置及為哪一戶專用。專用住戶只會擁有使用權，並沒有所有權，須自己負責「約定專用」部分之修繕、管理、維護，因此針對「約定專用」部分無須再繳管理費。

例:權狀面積30坪，露台8坪，管理費每坪50元，一個月只須繳1500元(30X50)管理費。

圖/單層平面圖會標示露台位置(紅框處)以及相鄰為哪一戶別。

│露台、庭院不算面積 但還是要錢

若想買露台、庭院戶別，除了自己要簽「分管契約」外，社區全體住戶的也要同時簽屬，因此簽約前好好審閱案場提供制式合約書確認有約定專用的內容，才有其效力，另外，地政士也提醒「約定專用」部分並不會算進權狀面積裡，只會標示在謄本中標示部，買前也要看清楚是否有登記。

雖不會算到權狀面積裡，但是還是得花錢買，以露台來說每坪價格通常為一般住宅單價的1/2到1/3價格，因此總價會比一般同坪數的價格略高，要考慮未來轉手性。

例:
一般住戶:每坪單價30萬，權狀面積30坪，總價900萬
露臺戶:每坪單價30萬，權狀面積30坪，露台8坪，每坪以15萬(30萬/2)計算，總價1020萬元(30X30+15X8)

│露臺加裝遮雨棚 管委會得先SAY YES

雖然「約定專用」是給特定所有權人使用，但可不是你想怎樣就怎樣，地政士提醒，「約定專用」區塊所有權因屬於全體住戶，若想在露臺加裝遮雨棚、花架等需要管委會同意。

即使管委會同意，但增建遮雨棚還是有是違建的疑慮，地政士表示，以露台加裝遮雨棚來看，根據法規，露台遮雨棚搭建面積與該戶雨遮合計若約在9坪以內，屬於拍照列管，毋需立即拆除，但還是建議還是依法先取得雜項執照，以免被認定為違建遭到立即拆除。