空頭總司令真心話 現在適合買房嗎?

圖/政大退休教授張金鶚表示，「自住」和「投資」其實是兩回事。

房市今年有感回溫，市場預期買賣移轉棟數上看30萬棟、有望重返近5年新高點，所以這代表現在適合買房嗎？號稱空頭總司令、前台北市副市長授張金鶚表示，買房動機大抵分為「自住」和「投資」，不少人買房子都希望既能符合「自住」及「投資賺錢」，但以購屋關鍵五大因素來考量，兩者優先次序不同差很大，搞清楚才能知道現在是否適合進場。

｜時機應非購屋決策關鍵因素

向來痛批炒房、人稱空頭總司令的張金鶚今年從政大教職退休後，在文山區買進第四間房，引起外界一陣討論，日前他在臉書上針對「現在適合買房嗎？」撰文指出，許多人買房子都希望既能符合「自住」，又可「投資賺錢」，但事實上，兩者買房需求的比重與優先次序並不同。

以購屋五大關鍵因素「時機」、「區位」、「產品」、「價格」及「管理」來看，購屋若以「自住」為主，「產品」的良莠與主觀偏好應是首要關鍵，若產品若不理想，就失去居住的主要目的。其次是「管理」的水準高低，這是社區居住品質長期維持的關鍵。第三是「區位」的滿意程度，這是日常生活環境是否便利的考量。

再來「價格」的高低合理與否，此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定，因為房屋沒有完全相同的產品，其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。最後才是「時機」是否適當的考量，尤其目前及未來的景氣時機不易掌握，不宜過度重視此因素。換言之，如果是以居住為主的購屋需求，時機應非購屋決策的關鍵因素。

｜房市長期過度景氣 造成此次回溫缺支撐力道

反之，購屋若以「投資」為主，「價格」的高低應是首要關鍵，因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下，更別提未來個案價格的漲跌更難掌握，若考量資金週轉與持有和交易成本，現在買屋投資的價格風險不小。

其次是「時機」的考量，雖然許多業者看好房市景氣回溫，然而過去房市長期過度景氣，房價持續攀升，使得購屋者的負擔能力越來越有限，造成此次回溫缺乏支撐力道；加上目前選舉熱潮，未來房市相關改革的不確定性，房市短期時機仍在盤整階段，長期人口與所得的基本因素更不樂觀，世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯，使得房屋供過於求將越來越嚴重。

第三應重視「區位」，目前市中心不但房價過高且都市更新緩慢不易；另外，市郊新發展地區擴張速度過快，不斷炒作預期相關建設，使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。

｜現在應非購屋投資的好時機

第四是「產品」，目前產品為因應高單價低總價的需求，「小宅化」產品當道，居住品質勢必降低，如此產品隱藏未來投資風險。最後才是「管理」，當短期投資轉手不易，面臨只好長期出租經營，當小宅化或是大小宅混合社區均將產生管理不易的困境。綜合評估當前房市的投資環境，顯然仍有許多疑慮，現在應非購屋投資的好時機。

現在是否適合購屋的決策，不但自住與投資目的不同，每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異，然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的週轉運用，負擔能力的考量必須審慎盤算，以免因購屋陷入生活困境，如此將得不償失。