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預售屋新手六大常見圈套 你中了嗎?

2020-07-26     591編輯部報導
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很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋,但是預售屋還沒蓋好看不到房子不免心慌,一不小心就會誤入圈套,像是公設比越低越好、管理費便宜才是王道,驗屋沒過就能不過戶等等,事實上可能跟你想的完全不一樣。

│圈套1.公設比低於30%就不會買到虛坪?

大多數民眾買預售屋,由於還看不到成屋時的真正樣貌,都會害怕花大把鈔票買了一堆用不到的公設,因此看房時多會追求低公設比房子,而許多建商也看準民眾心態,常以「公設比低於30%」作為房屋行銷賣點。通常房屋公設比愈高,就代表虛坪(公共面積)多、住戶實坪(私用面積)少,如此看來,公設比愈低的建案,確實會較深得購屋人的心,但其實就實務經驗來看,低公設與坪效(室內坪數)高完全是兩碼回事。

一般來說,所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施,而建案售出的坪數扣掉公設後,就是實際屋內坪數。消基會房屋委員會召集人張欣民指出,低公設比的房子固然室內坪數較多,但買房子還是得用整體格局來看,若格局不夠方正、畸零空間太多,對住戶來說也是虛坪,根本沒用。而且有些業者還會投機將小公面積登記在主建物面積中,讓公設比看起來較低,大玩數字遊戲,不得不小心提防。

就實務上來說,張欣民也坦言,公設比30%以下的房子在市場上並不常見,而且很有可能基地相對較小,且沒有額外公共設施,民眾若要購買得前得要審慎評估。

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圖/低公設比有可能就代表公設規劃相對簡單。

│圈套2.管理費越便宜就代表賺到嗎?

社區大樓管理費支出在難免,市面上偶爾主打「超低管理費」的預售案,但成屋後弊端可不少,很有可能因為缺乏管理維護經費,不僅無法提供倒垃圾、管制出入人口等服務,常見的掛號、代收包裹也都沒人處理,甚至社區遭小偷也沒有監視器可調閱,當發生公共空間水電與電梯故障意外時,維修保養也會成為一大困難,各種生活便利度與安全性都有很大疑問。

那到底管理費是用在哪?景文物業管理機構董事長郭紀子表示,一般來說,社區管理費主要用來支付像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員等,或支付機電保養費、行政雜支等費用,其中又以人事成本所占的比例最高,其次則為公共水電費用與建築物環境景觀維護等費用,這些都屬於社區每個月的固定支出,一般來說,雙北市新建案每坪管理費大約落在50~60元。

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圖/缺乏管理維護經費的社區,生活便利度與安全性都有很大疑問。

│圈套3.買房附裝潢、家電 超划算嗎?

建商賣預售屋,常打廣告標榜買房附裝潢、家電,對於民眾而言,除了可以一卡皮箱入住,裝潢費跟房屋價款還能一同貸款,減輕初期壓力,但景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,事情可沒想的那麼簡單,因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中,藉此拉抬建案房價,民眾並非真的賺到便宜,還有可能觸法。

今年7/1實價新制上路後,要求將交易細節更具體說明,如仲介費,裝潢費,或內含家具、家電,都要載明,若民眾配合建商登錄包含裝潢費等錯誤總價,責任歸屬為買賣雙方,也就是建商與購屋者,如果資訊不清,將處以6千~3萬;若申報價格不實,也會受罰3~15萬。

而且建商附的裝潢品質也有待商榷,若建商使用不佳的材料卻以高檔建材向消費者收費,或為了節省設計費,找業餘設計師或不專業的包工處理,就容易設計出中看不中用的裝潢,消費者反而得不償失。

再來,也曾有購屋者交屋後發現建商所送的家電和當初承諾品牌不同,導致消費糾紛。章定煊建議,若民眾碰到這種狀況,最好還是要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中,代替的品牌型號也應該具體表明,並詳細列舉費用,避免認知落差造成的不愉快,且買房前還是得慎選在業界有品質的建商,才能買得安心。

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圖/買房附家電、裝潢是很常見的銷售手法。朵卡室內設計提供

│圈套4.有「履約擔保」就一定沒問題?

為了防止預售屋建商倒閉,內政部《預售屋買賣契約》中,有規定需有「履約擔保機制」,其中包含「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定(舊稱公會連帶保證)」、「其他替代性履約保證方式」等方式,要注意是由建商自由選擇提供哪一種履保機制,民眾無法自己挑選。

以上各種履保機制實質上差異很大,並不是每一種都對於消費者有完全的保障,大成台灣律師事務所連世昌律師,其中相對安全的是採取「價金信託」這種把客戶錢交由第3方的銀行做信託,透過隨著工程進度的方式,將資金撥用給建商,較能保障消費者權益,建議民眾簽「履約擔保機制」時應要慢、看、停,並多加留意建設公司身份以及查好建商名聲與財務狀況,以及看清楚履約保證說明書實質內容。

另外,成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士也提醒,有些建商會利用公司員工作為人頭,開設多家建設公司,再利用這些建設公司做同業互保的履約保證,這樣的操作方式若在建商財務無虞的狀況下沒什麼大問題,但如果建商出現財務危機,房子無法繼續蓋下去。

且連世昌也補充,就曾有不肖建商竟將申請公會辦理「同業連帶擔保」的公司資格審核混充作同業連帶擔保之證明,並附加在買賣契約之中,使民眾難以覺察。

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圖/民眾在簽訂履保前,應多加留意建設公司身份以及查好建商名聲與財務狀況。

│圈套5.驗屋沒過就可以解約?

預售屋快要完工時,民眾補足剩下自備款準備交屋前,驗屋後建商若來回修繕很多次都無法通過,驗屋沒有過,是否可以請銀行不撥款、甚至無償解約?連世昌律師表示,依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

如果民眾想要無償解約,《預售屋買賣定型化契約》第24條也規定,除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」 規定,或是符合上述重大瑕疵項目,才可解除買賣契約,也就是說,像漏水這種問題就不算是重大瑕疵,無法構成退屋解約條件,若買方堅持不過戶,反而會構成違約。

黃景揚地政士表示,通常大品牌的建商顧及名聲,大多不怕驗,但要注意,有些建商會強制先過戶後才驗屋,民眾必須多加留心;而連世昌律師也提醒,如果買方在交屋5年內有發現瑕疵,並在6個月內通知建商、舉證瑕疵,都能主張《民法》上「物之瑕疵擔保責任」,不過一旦逾期通知,就得另循求《民法》其他規定主張相關權利。

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圖/由於漏水不算是重大瑕疵,所以無法構成退屋條件。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供

│圈套6.轉手賠售可以不繳稅?

最後假如預售期間想要轉手,許多民眾以為預售屋還沒完工,所以轉讓換約不需要報稅,但事實上,預售屋出售的是販賣未來取得房屋及土地的「權利」,因此無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,身為上一手買家,雖然免報房地合一稅,但必須申報財產交易所得計稅,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額2倍以下的罰鍰。

依照財政部規定,民眾賣預售屋轉讓,如果最後計算出來的財產交易所得不如預期、甚至有賠售的狀況發生,都得要報稅詳述成本費用,列舉賣屋損失。民眾應以預售屋出售之實際成交金額,減除原始取得成本及必要費用後之餘額為財產交易所得,併入出售年度之個人綜合所得稅申報,所以民眾報稅時,應妥善保存預售屋讓渡書或契約書等相關憑證,還有成本憑證正本(例如:仲介費、廣告費、換約手續費等),若賠售時就可列舉財產損失,作為財產交易所得減免項目。

不過要注意,此種交易損失僅能抵扣當年度及以後3年度之內的財產交易所得,不可實質退錢,也就是說民眾必須在3年內再有房屋買賣,才可折抵交易損失。

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Tips:

新版《預售屋買賣定型化契約》已在去年正式上路,其中針對瓦斯管線相關費用之負擔方式,連世昌律師表示,瓦斯有分內外管,在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線,就叫作內管,這筆費用需由建商買單;從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣,這一段管線就叫瓦斯外管。

瓦斯外管費可由雙方協議負擔,且新制也有明寫「未議定者,由賣方負擔」,然而很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義,要求消費者繳納這筆費用,可瓦斯外管費動輒上萬至數十萬元,並非小數目,因此民眾看契約時一定要睜大眼睛,避免業者將費用轉嫁給消費者,成了冤大頭。

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