預售屋新手六大常見圈套 你中了嗎?

很多民眾喜歡自備款可以分期繳納、減輕買房初期壓力的預售屋，但是預售屋還沒蓋好看不到房子不免心慌，一不小心就會誤入圈套，像是公設比越低越好、管理費便宜才是王道，驗屋沒過就能不過戶等等，事實上可能跟你想的完全不一樣。

│圈套1.公設比低於30%就不會買到虛坪?

大多數民眾買預售屋，由於還看不到成屋時的真正樣貌，都會害怕花大把鈔票買了一堆用不到的公設，因此看房時多會追求低公設比房子，而許多建商也看準民眾心態，常以「公設比低於30%」作為房屋行銷賣點。通常房屋公設比愈高，就代表虛坪(公共面積)多、住戶實坪(私用面積)少，如此看來，公設比愈低的建案，確實會較深得購屋人的心，但其實就實務經驗來看，低公設與坪效(室內坪數)高完全是兩碼回事。

一般來說，所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施，而建案售出的坪數扣掉公設後，就是實際屋內坪數。消基會房屋委員會召集人張欣民指出，低公設比的房子固然室內坪數較多，但買房子還是得用整體格局來看，若格局不夠方正、畸零空間太多，對住戶來說也是虛坪，根本沒用。而且有些業者還會投機將小公面積登記在主建物面積中，讓公設比看起來較低，大玩數字遊戲，不得不小心提防。

就實務上來說，張欣民也坦言，公設比30%以下的房子在市場上並不常見，而且很有可能基地相對較小，且沒有額外公共設施，民眾若要購買得前得要審慎評估。

圖/低公設比有可能就代表公設規劃相對簡單。

│圈套2.管理費越便宜就代表賺到嗎?

社區大樓管理費支出在難免，市面上偶爾主打「超低管理費」的預售案，但成屋後弊端可不少，很有可能因為缺乏管理維護經費，不僅無法提供倒垃圾、管制出入人口等服務，常見的掛號、代收包裹也都沒人處理，甚至社區遭小偷也沒有監視器可調閱，當發生公共空間水電與電梯故障意外時，維修保養也會成為一大困難，各種生活便利度與安全性都有很大疑問。

那到底管理費是用在哪?景文物業管理機構董事長郭紀子表示，一般來說，社區管理費主要用來支付像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員等，或支付機電保養費、行政雜支等費用，其中又以人事成本所占的比例最高，其次則為公共水電費用與建築物環境景觀維護等費用，這些都屬於社區每個月的固定支出，一般來說，雙北市新建案每坪管理費大約落在50~60元。

圖/缺乏管理維護經費的社區，生活便利度與安全性都有很大疑問。

│圈套3.買房附裝潢、家電 超划算嗎?

建商賣預售屋，常打廣告標榜買房附裝潢、家電，對於民眾而言，除了可以一卡皮箱入住，裝潢費跟房屋價款還能一同貸款，減輕初期壓力，但景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，事情可沒想的那麼簡單，因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中，藉此拉抬建案房價，民眾並非真的賺到便宜，還有可能觸法。

今年7/1實價新制上路後，要求將交易細節更具體說明，如仲介費，裝潢費，或內含家具、家電，都要載明，若民眾配合建商登錄包含裝潢費等錯誤總價，責任歸屬為買賣雙方，也就是建商與購屋者，如果資訊不清，將處以6千~3萬；若申報價格不實，也會受罰3~15萬。

而且建商附的裝潢品質也有待商榷，若建商使用不佳的材料卻以高檔建材向消費者收費，或為了節省設計費，找業餘設計師或不專業的包工處理，就容易設計出中看不中用的裝潢，消費者反而得不償失。

再來，也曾有購屋者交屋後發現建商所送的家電和當初承諾品牌不同，導致消費糾紛。章定煊建議，若民眾碰到這種狀況，最好還是要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中，代替的品牌型號也應該具體表明，並詳細列舉費用，避免認知落差造成的不愉快，且買房前還是得慎選在業界有品質的建商，才能買得安心。

圖/買房附家電、裝潢是很常見的銷售手法。朵卡室內設計提供

│圈套4.有「履約擔保」就一定沒問題?

為了防止預售屋建商倒閉，內政部《預售屋買賣契約》中，有規定需有「履約擔保機制」，其中包含「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定(舊稱公會連帶保證)」、「其他替代性履約保證方式」等方式，要注意是由建商自由選擇提供哪一種履保機制，民眾無法自己挑選。

以上各種履保機制實質上差異很大，並不是每一種都對於消費者有完全的保障，大成台灣律師事務所連世昌律師，其中相對安全的是採取「價金信託」這種把客戶錢交由第3方的銀行做信託，透過隨著工程進度的方式，將資金撥用給建商，較能保障消費者權益，建議民眾簽「履約擔保機制」時應要慢、看、停，並多加留意建設公司身份以及查好建商名聲與財務狀況，以及看清楚履約保證說明書實質內容。

另外，禾禮地政士事務所黃景揚地政士也提醒，有些建商會利用公司員工作為人頭，開設多家建設公司，再利用這些建設公司做同業互保的履約保證，這樣的操作方式若在建商財務無虞的狀況下沒什麼大問題，但如果建商出現財務危機，房子無法繼續蓋下去。

且連世昌也補充，就曾有不肖建商竟將申請公會辦理「同業連帶擔保」的公司資格審核混充作同業連帶擔保之證明，並附加在買賣契約之中，使民眾難以覺察。

圖/民眾在簽訂履保前，應多加留意建設公司身份以及查好建商名聲與財務狀況。

│圈套5.驗屋沒過就可以解約？

預售屋快要完工時，民眾補足剩下自備款準備交屋前，驗屋後建商若來回修繕很多次都無法通過，驗屋沒有過，是否可以請銀行不撥款、甚至無償解約？連世昌律師表示，依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定，除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

如果民眾想要無償解約，《預售屋買賣定型化契約》第24條也規定，除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」 規定，或是符合上述重大瑕疵項目，才可解除買賣契約，也就是說，像漏水這種問題就不算是重大瑕疵，無法構成退屋解約條件，若買方堅持不過戶，反而會構成違約。

黃景揚地政士表示，通常大品牌的建商顧及名聲，大多不怕驗，但要注意，有些建商會強制先過戶後才驗屋，民眾必須多加留心；而連世昌律師也提醒，如果買方在交屋5年內有發現瑕疵，並在6個月內通知建商、舉證瑕疵，都能主張《民法》上「物之瑕疵擔保責任」，不過一旦逾期通知，就得另循求《民法》其他規定主張相關權利。

圖/由於漏水不算是重大瑕疵，所以無法構成退屋條件。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供

│圈套6.轉手賠售可以不繳稅？

最後假如預售期間想要轉手，許多民眾以為預售屋還沒完工，所以轉讓換約不需要報稅，但事實上，預售屋出售的是販賣未來取得房屋及土地的「權利」，因此無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利，身為上一手買家，雖然免報房地合一稅，但必須申報財產交易所得計稅，否則若被國稅局查到漏報要補稅之外，還要處所漏稅額2倍以下的罰鍰。

依照財政部規定，民眾賣預售屋轉讓，如果最後計算出來的財產交易所得不如預期、甚至有賠售的狀況發生，都得要報稅詳述成本費用，列舉賣屋損失。民眾應以預售屋出售之實際成交金額，減除原始取得成本及必要費用後之餘額為財產交易所得，併入出售年度之個人綜合所得稅申報，所以民眾報稅時，應妥善保存預售屋讓渡書或契約書等相關憑證，還有成本憑證正本(例如:仲介費、廣告費、換約手續費等)，若賠售時就可列舉財產損失，作為財產交易所得減免項目。

不過要注意，此種交易損失僅能抵扣當年度及以後3年度之內的財產交易所得，不可實質退錢，也就是說民眾必須在3年內再有房屋買賣，才可折抵交易損失。

Tips:

新版《預售屋買賣定型化契約》已在去年正式上路，其中針對瓦斯管線相關費用之負擔方式，連世昌律師表示，瓦斯有分內外管，在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線，就叫作內管，這筆費用需由建商買單；從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣，這一段管線就叫瓦斯外管。

瓦斯外管費可由雙方協議負擔，且新制也有明寫「未議定者，由賣方負擔」，然而很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義，要求消費者繳納這筆費用，可瓦斯外管費動輒上萬至數十萬元，並非小數目，因此民眾看契約時一定要睜大眼睛，避免業者將費用轉嫁給消費者，成了冤大頭。