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不用結構外審的房子一定便宜? 專家打臉

2020-10-11     591編輯部報導
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買房是一輩子的事,住宅安全輕忽不得,但卻有民眾認為買房應該挑選總樓層15層以下的建築,因不用結構外審建商花費少相對房價也能較便宜,專家就直接打臉,結構外審的費用約十幾萬,佔營建成本比例極低,且建商定價主要是依土地購置成本、區段行情及產品別等因素,因此有無結構外審與房價高低並沒有太大的正相關。

|這些建築都需要結構外審

日前有民眾討論根據法規過高的建築需要「結構外審」,等於建商得要多花一筆費用,因此建商會刻意房子高度壓線50公尺(約15樓以上)以下來避開,也因為沒有結構外審,也引發是否建構會相對不安全的疑慮。

首先先了解到底什麼是「結構外審」?百億房產教練RENBA表示,簡單來說,結構外審就是指結構設計必須再交由政府核定的結構技師機關或團體進行審核,好來確認結構設計足以滿足建築高度與強度,整個流程大約花1~2個月時間。就細節來說,首先,依照2001年《建築法》修法規定,滿足以下條件建築,都必須通過結構外審,才能正式開工。

1.建築物高度在50公尺以上者
2.建築物高度未達50公尺,但鋼筋混凝土構造且設計跨距在15公尺以上者
3.地下層開挖之總深度(含基礎)在12公尺以上,或地下層開挖超過3層之建築物
4.建築基地位於信義計畫區、基隆河新生地、北投區公館路沿線等地質敏感地區者,地下層開挖之總深度(含基礎)在7公尺以上,或地下層開挖超過一層之建築物。
5.坡地形之建築基地,其規劃建築基地地面在3個以上者
6.其他情況特殊並有安全顧慮者。

而起造人取得地方政府機關核發建造執照後,若符合上述規定,就必須選擇政府所列審查機關、團體之一送件審查,每一案件之審查人員應在5人以上,其中並須聘用一位具有大地技師或現職為大 地工程相關科系副教授以上教職,或具備教育部認可大地工程相關科系之碩士學位者。

結構技師戴雲發指出,「結構外審」審查項目包括鑽探報告等地籍調查報告;靜載重、活載重、地震力等結構計算書;以及各層平面圖、基礎平面圖等結構設計圖,一般建案的審查費用大多落在幾十萬區間,來回約要經過3次會議審核,待最終審查完成後,該案件必須再委託審查機關、團體備妥相關資料及審查意見書,經建管處備查後,才可正式申報開工,流程花費不少時間。

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圖/建築物高度在50公尺以上,就必須要結構外審。

|開價是多少 區段、成本才是考量點

有人認為建商為了迴避結構外審,規劃時才刻意把樓高壓在15層樓(50公尺)以下高度,但百億房產教練RENBA指出,房子要蓋幾樓,最重要考量的點是容積率而非結構外審,舉例而言,如果一塊土地的法定容積率是180%,則對一塊100坪的土地而言,最大的總樓地板面積上限就是180建坪(100x180%),依照理論可蓋出每層30坪的6層樓建築(30x6=180)。若再加上獎勵容積和容積移轉等合法增加容積的部分,可蓋的樓就可更高。

百億房產教練RENBA也說,講實話結構外審的費用,相對於多一個樓層的銷售額而言的佔比極低,建商不會因為為了節省外審費而減少一個樓層,講白了不可能會會因為要花個一兩百萬,而少賺個一億;且建商房子定價主要是依據區段行情、土地購置成本等等因素,沒有結構外審的大樓房價也沒比較便宜。

|好的設計+施工品質 才是安不安全的關鍵

再來針對結構安全,那是否15樓以上、有經過結構外審的建案就一定安全,結構技師戴雲發指出,結構外審比較像是就設計面多一層把關檢查的概念,實務上,要判斷一個房子結構穩不穩固,結構外審、樓層高度不是唯一考量,還是要看其基礎設計、地質改良是否完善、整體結構系統的配置以及重量分布是否平均,以及建築物施工品質才是決定這棟建築物安不安全的成敗關鍵。

戴雲發建議,民眾挑選安全的房子還是要從建設公司、建築師以及營造廠下手最佳,判斷方式可以從廣告文宣、建築執照或工地現場綠牌告示得知起造人(建設公司) 、設計人及監造人(建築師)、承造人(營造廠)等相關資訊,當然也可利用網路搜尋其評價及信譽,會比單純利用50公尺高度來判斷更加有憑有據。

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圖/要判斷一個房子結構穩不穩固,有沒有結構外審、樓層高度不是唯一考量。

Tips:

假如在容積率與營建成本許可之下,以建商角度來說,樓多蓋一層,代表可賣出的房越多,但為何市面上仍然很少見動輒50層以上的大樓呢?原來,除了結構外審之外,依環保署條文規定,只要建築物高度為120公尺以上(約相當40層樓),不論辦公、商業或住宅、綜合性大樓,就得進行環境影響評估,手續更為麻煩。

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