40年房貸輕鬆又好康? 這幾項重點得要注意

圖/不少銀行業者為了搶房市大餅，紛紛祭出「40年房貸」、「最高貸款成數9成以上」等方案。

近期房貸利率已來到史上最低，以五大銀行新增房貸來看，截至8月已連3個月維持1.359%低利率，而不少銀行業者為了搶房市大餅，紛紛祭出「40年房貸」、「最高貸款成數9成以上」等方案，但40年期的房貸總繳利息高、中、高齡購屋族恐看得到吃不到、先甘後苦降低買房門檻等都是貸款人得考量的重要問題。

｜房貸年限拉長 利息總額支出利息高

受低房貸利率影響，國內房市熱絡，其中有不少銀行提供「40年房貸」方案，吸引首購族或有意在精華地段或市區買屋者之青睞。根據《自由時報》報導，金融比較平台Money101表示，「這些看似輕鬆好康的購屋條件背後，卻暗藏不能不知的風險」，首先，還款期越久並不代表越輕鬆。

以北市平均房價 2千萬元以上，以20年房貸來計算，除了400萬元的自備款，剩下1,600萬元的房貸，每月還款金額高達7.8萬元；對一般家庭來說，當然是一個遙不可及的天價。若如果改用30年、40年房貸，房貸支出數字就大不同，30年房貸每月本息攤還為5.6萬元，而40年房貸，每月還款金額降至4.5萬元。

不過，Money101指出，問題是20年房貸應繳利息總額為288萬5059元，延長到30年要443萬6394元，40年期要還606萬2738元，差距超過300萬元，用時間換取空間的這筆利息支出，幾乎就是一台高級進口車的價格。因此，建議選擇還款年限時，一定要算仔細，不要只圖眼前輕鬆，但後繼無力。

｜貸款人年齡+貸款期限必須小於銀行限制年齡

再來，房價居高不下，透過銀行幫忙降低購屋門檻，已成市場潮流，目前，市場上部分有提供40年房貸的銀行，寬限期最長為3年，貸款成數最高為85%。看似輕鬆的繳款方式，卻大多有年齡限制，規定貸款人年齡+貸款期限必須小於銀行限制年齡，通常為75~95不等。

舉例來說，若銀行規定兩者加總需小於75，而申貸人年齡為45歲，則貸款年限需小於30年，主要原因在於如果貸給中高齡房貸戶，40年內，極可能退休而無穩定收入；對銀行來說，等同風險變大，限定年輕族群，是業者自保的第一道關卡，而真正有自備款的中高齡購屋族，往往看得到吃不到。

過去買房專家常說「頭過身就過」，要買房族咬緊牙根，先過了自備款這一關就好，現在降低自備門檻，後期還款能力成為更嚴苛的考驗。但Money101表示，銀行大力相挺，會讓購屋者誤以為輕鬆能貸到9成，前10年只要還本金一成，等到寬限期一過，購屋族付不出房貸本金，斷頭機率就會大增，千萬不能被前期的低月付，給沖昏了頭。