國銀剉咧等? 金管會列銀行房貸常見8大缺失

圖/金管會列常見8大疏失，要求銀行加強核貸及貸後管理。

受低利率及海外資金回流影響，近期房市買氣蓬勃，連帶反映在房貸成數上頭，但為了避免國銀房貸或土建築因授信條件過於寬鬆而產生放貸風險，銀行局3日邀集各銀行總經理，提出房貸、土建融包括「徵信作業便宜行事」、「鑑價作業不合理」、「餘屋貸款過於寬鬆」等常見8大疏失，要求銀行加強核貸及貸後管理，金管會將列為金檢重點，並將進行壓力測試。

｜借戶所得或財力證明不合理 卻未查證

根據《工商時報》報導，首先，金管會表示，第1個常見疏失是「法定限額控管漏洞」，因為借戶資金用途可能是興建或購置不動產，但有些銀行卻未納入《銀行法》第72條之2控管；雖然購置或興建廠房可免列入限額控管，但銀行若未徵提借戶已申請或設立工廠的資料，就沒辦法分析及追蹤申貸資金是否有流向購置不動產。

再來，則是「徵信作業便宜行事」，像有些借戶提供所得或財力證明有異常或不合理，卻未查證，甚至直接以借戶自行填寫的年所得認定，沒有徵提相關資料；借戶沒有營收，要興建飯店資金除跟銀行借款外，還要自籌鉅額資金，但銀行卻沒有要求借戶敘明自籌資金來源，明顯不合常理。

另外，「鑑價作業不合理」也是常見疏忽之一，有銀行未參考鄰近其他類似案例最近成交價格就給予核貸，針對鑑價高於類似案例成交價或內政部實價登錄價格，也沒給合理說明；假如借款戶要興建集合式住宅，銀行卻沒有就附近建案資訊(如餘屋數量、銷售率、平均售價等)進行調查，授信額度偏重擔保品價值，對借戶還款能力缺乏合理性評估。

｜對財業務欠佳的建商 只看餘屋擔保品

金管會也指出，有些銀行針對「例外案件管理欠妥」，部分房貸專員未控管承作量並定期陳報主管，反而變成原層級核決，甚至產生免計入例外管理比率的情形；另外「貸放後管理輕忽」也是漏洞之一，像有借戶把房貸資金匯入非賣方帳戶，或利用他人名義貸款，銀行在作資金流向查核時卻勾選相符；甚至有多個借戶還款資金來自同一帳號匯入，銀行卻沒查證繳款來源，想當然絕對有問題。

再來，「餘屋貸款過於寬鬆」也是問題之一，像是沒訂相關規範及管控機制、還讓銀行及票券子公司同時承作同一建案餘屋貸款；對財業務欠佳的建商，只看餘屋擔保品，沒分析還款與銷售能力；對完工多時或銷售率偏低的建案，未審慎評估對債權影響、未落實餘屋貸款的內部規範，甚至有餘屋所在地區明明不屬銀行規定可承作本金攤還機制區域，卻仍承做，等等都是常見疏忽之處。

此外，還有一些銀行未查詢借款戶購買的豪宅用地是否允許作為營業使用，因此違反放貸成數最高6成且不得有寬限期的規定，導致「未有效防堵豪宅貸款」；若銀行未定期以報表管控個案承諾動工進度、或未分析借戶的興建計畫及還款能力，甚至逾期未動工者，也未依約提高利率或縮減額度，總總將不利審查推案可行性及其還款來源、導致「土地及建築融資放款欠管理」，將對銀行銀行營運產生莫大風險。