買房別挑這種房子 貸款成數難拉高

無論是首購族或是新手房東，買房時總是希望銀行給的貸款成數能愈高愈好，但市面上有些產品的貸款成數無法到達8成，甚至銀行拒絕貸款，常見的像是小套房或是高齡老屋；還有涉及違法裝潢的夾層屋和工業住宅，銀行甚至完全不承作，另外店面雖為多數人眼中的保值產品，但由於價值波動性高，也是銀行放款成數受限的物件之一，因此提醒民眾若是要購買這些產品，自備款得多準備點。

圖/民眾買房多半會貸款，但市面上有不少種產品是銀行會限制放款成數甚至拒絕貸款的物件。

｜套房、老屋提高成數 地段是關鍵

首先從一般常見的物件來看，包括套房、40年以上老屋，銀行貸款成數可能都會受到影響，成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示，以套房來說，常見銀行會限定坪數至少15坪以上或是距離捷運站500公尺內的房屋才可貸款，否則不承作，但即便銀行願意承作，核貸成數通常也僅有5～6成，並且利率也會比較高。

另外雖然40年高齡老屋總價較低，對於首購族較容易入手，但實際來說除非位於精華地段，否則大多貸款僅低於7成，相對得還得準備較高的自備款，民眾購買前應多加評估。

圖/以套房來說，常見會限定坪數至少15坪以上或是距離捷運站500公尺內的房屋才可貸款。

｜地上權、豪宅特殊產品 放款受限

再來則是較為特殊的房屋產品，例如地上權房屋或是豪宅產品，首先因為地上權房屋沒有土地所有權，所以銀行若需要處分就會增加難度，因此，有些銀行甚至不承作，建議可以找尋特定的銀行申貸，不過通常貸款成數也都只有5成左右，民眾在購買前得先注意。

再來豪宅產品則受限於中央銀行針對銀行辦理高價住宅貸款規範，包括台北市住宅鑑價或買賣金額7千萬元以上；新北市住宅鑑價或買賣金額6千萬元以上；雙北以外地區住宅鑑價或買賣金額4千萬元以上，貸款成數最高僅能6成，並且無寬限期以及不得另以其他名目額外增加貸款金額等限制。

圖/豪宅產品則受限於法規，貸款成數最高僅6成。

｜違法夾層屋、工業住宅 銀行拒貸

另外，針對房屋內部裝潢可能涉及違法的物件，由於若被檢舉可能馬上報拆，因此貸款條件通常也不佳，舉例來說像是夾層屋和工業住宅，有些銀行甚至完全不承作，不過銀行房貸專員表示，以工業住宅來說，謄本上若是工業地，但標明「住」字樣，擔保品確實也是自住格局，還是可以承作，因此合法的夾層屋及工業住宅一樣主要是看區域評定最高貸款成數。

類似的還有像是不少人想當包租公，會買現成的隔間套房收租，但由於這種類型的房子多有安全疑慮，在申請貸款時相對不容易，因為當銀行準備鑑價時，會先了解房屋狀況甚至到屋內拍照，確認規劃符合消防法規才能核准。

圖/夾層屋和工業住宅內部經常涉及違法，因此有些銀行甚至完全不承作。

｜店面、地下室商場 特定銀行承作

店面產品看上去有收益來源，一向是熱門的物件，然而其實店面或是地下室商場也是銀行貸款常見會限制成數的產品，黃景揚地政士表示，由於店面的價值波動性高，容易受到承租業者種類而有所不同，像大型連鎖品牌進駐的店面，銀行在估價相對比較高，連帶影響核貸成數；而銀行對於地下室商場成數也多有限制，鑑價值多只有2樓的1/2或1/3，因此大多不願意放款這類物件，只能找尋特定銀行承作。

圖/一樓店面或是地下室商場價值波動性高，建議可以找尋特定承作的銀行。

｜住家周邊嫌惡設施過多 降低貸款成數

最常見也是民眾買房會不小心忽略的，就是住家周邊的嫌惡設施也會影響銀行放款成數，根據銀行房貸專員表示，若住家周邊50~100公尺有殯儀館、加油站、電塔或是宗教性建築也會扣分，當扣分項目過多放款成數就有可能會降低1成，因此建議民眾看房同時也要留意周邊設施，以免影響貸款條件，不過若是住家周邊同時還有捷運等優良機能或是貸款人本身還款條件佳，實際放款值銀行也會綜合評估。

Tips:

民眾買房貸不到理想成數，若想要拿到高一點的貸款成數，首先除了仲介業者配合的核貸銀行，也可以考慮薪轉戶銀行、或平常有在密集往來的銀行，多方詢問是否可以更高的銀行鑑價或是承貸成數，以提升放款成數，且銀行房貸專員也表示，客戶如果條件好的話，很多銀行也會另外搭配信貸去補足成數，或是透過增加保證人等方式提高銀行放款成數。