評論/實登2.0通過然後呢? 這些BUG還是無解

【畢務潔/採訪報導】在台灣修法真的需要「天時、地利、人和」!今年疫情關係資金回流，游資充沛，投資客紛紛出籠炒房，讓房市迎來一波熱浪，輿論之下政府出手打炒房祭出信用貸款管制，年終再加碼通過實價登錄「真」2.0版本，但通過後還是留下了：預售屋價格參考性有多少、難防個別磋商條款及紅單轉讓可能只防君子等三大問題，依舊未解。

實價登錄真正2.0終於在去年底立院正式三讀通過，會這樣「超英趕美」火速通過法案實屬不容易，這一次修法包括門牌完全揭露、預售屋納管、預售屋買賣定型化契約備查、紅單納管、增訂主管機關查核權及加重屢犯罰責等五大項。

圖/預售屋全面納管，將來簽約後30日就得要登錄買價。

│預售屋全面納管 政府真的管的動?

其中不少人對於預售屋納管寄與厚望，像是規定簽約後30日就得登錄，如此一來民眾就理論上可以了解最即時預售屋價格，再也不用只聽建商代銷一張嘴亂說，但真的是如此嗎?

爭議1:價格參考有待商榷 退戶難控管

以往預售屋價格就只有靠建商的片面之詞，民眾簽約時對於建案已賣多少戶，各戶賣多少錢根本無法掌握，現行法規是代銷結束委售30日內登錄，，未來改為「逐戶」簽約後30日登錄，因此民眾簽約前就可以了解自己「可能」的未來鄰居買價，不用再等兩、三年以後才恍然大悟自己買貴還是買便宜。

但也有人質疑是否建商會故意放出幾戶「特殊」交易做高價格，之後銷況已走到後期再退戶，假紀錄創造假行情，混淆民眾，這次參與修法討論的宏國德霖科技大學兼任副教授林旺根坦言，預售屋登錄後退戶問題，以及更新每戶動態成交狀況，內政部還沒有確定方案出來。另外，揭露頻率，現行成屋資訊是每月３次的頻率，是否會比照辦理還是可以縮短時間，將端看系統穩定度。

爭議2:含車位包裝潢 價格灌好灌滿

以往成屋交易時，登錄時會僅在備註欄上簡單的寫包含裝潢或是車位，但裝潢價值跟車位定價沒有統一標準，讓民眾難以拆算，這種 「虛價申報」問題，這次修法並未提及，而且預售屋車位價格也是隨著建商自己分層定價，裡面能操作的模糊灰色地帶只能說太多太多了。

│買賣契約備查 擋得住不平等條例?

此外這次修法也明訂，未來業者在開賣前要把契約送至內政部備查留存，但不希望只是「備而不查」，而是有備有查，林旺根就指出，先繳契約備查的概念是往後地政機關在做不定期抽查時，若現場使用的契約與之前繳交的有所不同，只要任何一條更改業者都必須提出說明。

不過實務上現在預售屋契約最常出現的BUG就是建商在違約金、交屋款利用「個別磋商」的等字樣，把違約金直接寫到上限的總價15%或交屋款僅剩數萬塊等，這些對消費者的「不平等條約」，新竹縣消保官靳邦忠就提醒民眾，契約中個別磋商的條例，若明顯不利於消費者，可視為無效條款，就算已簽約仍可主張，不要因為已簽約就傻傻放棄自己權益。

│紅單標示更精確 投資客真會卻步?

這次修法還增訂紅單納管，其實預售屋紅單文化行之有年，每當房市大好時總會聽到「案場趣聞」，不管是近期的現金掃戶，還是投資客直接在案場大喊已全數收購面公園賣像好的戶別，現場當起中(大)盤(黃)商(牛)直接喊賣，這些奇人異事不能只是笑笑，其實深究紅單性質是一種購買意向書，民眾轉售紅單若有賺取差價，誠實納稅，似乎就不是問題。

但現在問題就是「不當炒作」，靳邦忠指出，以往有某些紅單上面未有戶別、價金，下一手購買的民眾等同於只單純的買一張無重要資訊空白紅單，就要直接付出10~20萬的錢，根本不合理，現在修法過後紅單一定要確定標的物、價金，且不能保留簽約權利等不利於消費者的條款，若有違法按戶就能開罰最高百萬元的罰金。

圖/未來紅單規定要有確切戶別、價金的細項資料。

爭議:投資客、建商雙贏食物鏈難斬斷

再來就是紅單明定買受人不得轉售第三人，但此舉是否只是「防君子不防小人」?若是有心培養投資客的建商，若用偷吃步，跟下一手買方約好，投資客退戶後馬上承接，理論上並無不法，靳邦忠表示，這部分的確有證據取得的問題，但這次修法針對的是包含仲介、代銷甚至團購主都被視為業者，有銷售行為就適用，只要有證據絕對法辦，民眾別輕易試法。

「紅單不會消滅，轉讓也會發生」林旺根指出，建商經營投資客的關係像是食物鏈，建商培養投資客，投資客可以賺取傭金，建商可以快速衝銷況，可說是雙贏，但這次修法並沒有對於限制轉讓下一手買來源、資格，這部分因倉促立法，確實有再討論的空間。

│革命尚未成功 居住正義尚須努力

修法當然無法一次到位，這一次已經算離居住正義更近一步，林旺根就透漏，本來實價登錄2.0修法延宕，內政部已有在討論是否要「另起戰場」先來訂定《預售屋管理條例》，可見居住正義還是政府心中算是軟的一塊，小英政府如今剩下三年的任期，到底能離居住正義多近，大家都拭目以待。