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首購想拉高可貸成數 這種熱賣屋竟是地雷

2021-04-30     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】中央政府近期狂打房,其中央行祭出最新規範,限制第3戶貸款成數最高僅5.5成,很多人認為此舉首購族不受影響,但首購想要貸到高成數沒想像中的簡單,像是很多人認為新房子貸款成數就高,忽略若在新興重劃區地段,周邊尚未開發完成,在銀行眼中可能就無法貸到太高成數,建議民眾買房前多利用銀行線上鑑價系統初步了解,多方考慮才是。

|小坪數、老房子想提高成數 地段是關鍵

一間房子動輒數百萬,可也不是人人都能學賭神梭哈一口氣把現金通通拿出來,因此大多數民眾買房時,都會向銀行申請貸款,並且希望貸款成數能拉越高越好,但要注意,也不是隨便一間房子都能貸款到好成數,以房子本身產品面來說,可以從地段還有屋齡以及坪數大小來分析。

首先,以地段來說,越處於精華區的地方通常銀行鑑價越高,可貸款成數也越高,不過有不少民眾買房會忽略住家周邊的嫌惡設施,事實上嫌惡設施也會影響銀行放款成數,根據銀行房貸專員表示,若住家周邊50~100公尺有殯儀館、加油站、電塔或是宗教性建築也會扣分,當扣分項目過多放款成數就有可能會降低1成,因此建議民眾看房同時也要留意周邊設施,以免影響貸款條件,不過若是住家周邊同時還有捷運等優良機能或是貸款人本身還款條件佳,實際放款值銀行也會綜合評估。

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圖/40年高齡老屋因為總價較低,大多貸款都會低於7成。

而以屋齡來說,越新可以貸到比較高的成數,但像40年高齡老屋因為總價較低,大多貸款都會低於7成,相對得還得準備較高的自備款,因此民眾購買前應多加評估;若以產品坪數來說,坪數面積大小算法各銀行也有所不同,有些會以實際使用實坪來看,有些則是看權狀面積,詳細狀況還是由銀行端認定,常見銀行會限定坪數至少15坪以上或是距離捷運站500公尺內的房屋才可貸到好成數。

|新型重劃區新成屋 鑑價不比精華區老屋高

另外,這幾年有不少民眾喜歡買一些新興重劃區的預售屋房子,雖然成屋時大多可以經建商整批貸款,但要注意,即使屋齡夠新,坪數也剛剛好沒有過大過小,但還是有可能因為非熱鬧精華地區,因此被銀行認為是C級地段,鑑價可能就不比精華區老屋來得高,貸款也無法貸到8成,因此民眾在入手前,務必得要想想未來2~3年後成屋了,該地段未來是否有漲幅機會,使之後房屋鑑價提高。

禾禮律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示,通常屋齡越新的房子,貸款成數越高,而不少民眾會選擇購買建商的預售屋,這種通常都會有配合的銀行承作建案的整批貸款,到時候轉成屋時,成數通常會比民眾自己申貸來得漂亮。

另外,現在也有不少銀行網站都有提供房子線上鑑價的服務,只要輸入完整地址含門牌、或是社區名稱、建物類型、屋齡、總樓層、所在樓層、含公設坪數等,即可大約估算房屋總價、房子的可貸款成數、貸款利率、市場平均核貸成數以及核貸利率。但要注意,通常這種銀行系統估價不等於買賣價,只能做為參考價格之一,而且因為各家銀行進行房屋鑑價判定模型不一,評估標準也不一樣,民眾一定要多家評估後,再實際去銀行詢問鑑定價。

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圖/現在有不少銀行網站都有提供房子線上鑑價的服務。

|信用卡謹慎使用、也別辦太多張

另外,銀行要撥款借錢給民眾,除了物件本身條件之外,另一個看重要點就是信用,若為銀行長期定存、有購買基金、固定往來客戶、或是擁有大額活期存款民眾,銀行貸款成數提高的機會就會變大。

不過銀行專員也提醒,撇開已在進行債務協商或警示帳戶未解除等明顯信用異常個案之外,在日常生活中,最常出現民眾工作太忙碌,或是當月手頭緊,因此出現信用卡遲繳、只繳最低,甚至超額刷卡,這些行為乍看似乎沒什麼,但銀行專員提醒,信用卡繳款不正常除了會產生循環利息、違約金之外,也會直接導致個人信用評分遭扣分,就算信用卡錢快速繳清了,但遲繳記錄仍會註記在聯徵之中,且自清償日起6個月內都查得到,民眾得要留意。

此外,在對保前除了切勿辦信貸、預借現金之外,也可別因為太想要各家銀行首刷禮,因此申請一堆信用卡,由於凡申辦一張卡片,銀行就會對該申辦人申請調查聯徵紀錄,這樣的行為容易讓申請房貸的銀行懷疑,此申貸人資金是不是有問題,否則怎麼會要一次申請哪麼多家,畢竟銀行端看不出來其他家銀行是為了信用卡業務查聯徵,還是為了房貸業務查聯徵。

再來,像現在電商發達,網購分期零利率十分常見,不少民眾購買大筆金額家電或高額3C產品時,想說反正分期零利率,還可搭配各家銀行累積刷卡金、紅利回饋,雖然看似賺到,但分期容易讓銀行端懷疑該申貸人是否不具還款能力,認為連相對小額的家電都需要分期貸款了,面對動輒數百萬的房貸是否會有還不出來的風險。

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圖/信用卡辦太多,容易惹銀行端懷疑。

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TIPS:

此外,有不少首購族買房子自備款不多,總想盡辦法想要找保證人拉高貸款成數,證明未來可還款能力,但地政士公會全聯會副執行長蕭琪琳提醒,不管是要拉收入高的配偶、父母當保證人,建議先行了解其信用狀況,是否無欠債或是信用破產等狀況,不要反倒增加了信用不良的保證人,徒增風險。

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