拋售潮搶買房 業者沒說的隱形地雷在這

【金筱筑/採訪報導】房地合一稅2.0新制將在7/1上路，由於重稅閉鎖期過長，不少民眾趕著「逃難」，紛紛將手中預售或是結構中將轉成屋的房產拋售，假如民眾想要接盤買這些「新興成屋」自住用，就有一段陣痛期得要克服，包括因為社區未成立管委會，公設沒辦法用、裝修期噪音跟環境髒亂也是風險，而要開始成立管委會時，一切規矩從零開始，不像中古社區一樣社區規約行之有年，難免會有混亂期。

｜BUG 1 社區沒管委會 一切建商說的算

相對中古屋，不少民眾傾向買剛蓋好的新成屋，但新成屋有不少外在隱形成本務必得要留意，首先，由於房子才剛落成沒多久，大多都是陸續交屋，在取得產權的住戶尚未達到總戶數1/2的比例的情形下，社區無法成立管委會，此時整個社區只能暫由建商代管，委託物業管理機構處理，使社區能夠基本運作。

但要讓社區維持居住品質就不得不談到錢，百億房產教練RENBA表示，社區在民眾入住之前，就有不少開支得處理，通常建商都會向民眾收取6~12個月不等的管理費。不過，不同的建商對於預繳管理費的用途大不相同，有些會在管委會成立之前，先將已預收的管理費拿來支付現階段物業保全費、大樓公用水電之類的，畢竟使用者付費，但也有建商會在管委會成立前會吸收所有費用，等管委會成立後再原封不動移交所有費用。

不過畢竟在這段「無政府時期」，社區管理者並非住戶，消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也指出，假如在這段時間住戶有任何重大決策意見時，也容易被建商以等人多後成立管委會後再說來推辭；此外，也要留意，待成立管委會後，住戶們可能會基於費用考量，或是忌諱物管跟建商勾結，而將原先的物管人員、保全大多都會重新汰換一波，對於民眾生活也會有些不便。

圖/社區無法成立管委會時，此時整個社區只能暫由建商代管，委託物業管理機構處理。

｜BUG 2 公設無法使用 連機車位都沒法停

另外，由於社區無管委會，建商想當然也無法點交公設，甚至連建商每戶配給的機車停車位，也因為還未點交而沒辦法讓住戶停車，早入住的民眾只能摸摸鼻子自己另外找車位停。

對此，RENBA指出，站在建商角度來說，由於必須維護公設，為了避免麻煩與衍生爭議，此時大部分建商都不會開放公設給住戶使用，畢竟還有許多收尾的工程正在搶工中，現場通常會比較混亂，也怕民眾危險，最多也只能選擇開放部分閱覽室、交誼廳等維護成本較低的空間，建議民眾看房時就先跟建商確認開放公設的項目，謹慎評估。

圖/建商開放未點交公設，大多會選擇如閱覽室這種較不容易損壞的公設。

｜BUG 3 裝潢期環境髒亂 噪音難免

此外，管委會另一個重要職權就是制定社區公約，但在尚無管委會的情況之下，社區維護就很困難，除了社區常會有外人進來看屋、驗屋之外，最容易遇到的就是裝潢問題。民眾好不容易終於入居，但鄰居卻整天敲敲打打裝修，噪音難免，且過程中一些工程垃圾也容易讓公共空間變得髒亂，甚至在搬運重中造成牆角、地面磨損也是常有的事情。

對此，百億房產教練RENBA表示，針對裝修期，大部分建商都會給一張「社區裝修辦理申請流程」文件供民眾(業主)參考，且會要求民眾得付5~6萬不等的裝修保證金以及約1萬元的「預繳清潔費」。假若施工不慎造成公共設施之毀損，建商都會要求民眾(業主)照原質材料即時修復，重大者須依法究責及賠償，而且也會要求裝修施工期間如有敲打工程(打牆、鑿孔)，打牆前須跟工務確認牆面狀況。

張欣民也指出，假如之後遇到居住習慣的不同，一般管委會社區公約裡都會對於門口不能擺鞋櫃或是寵物便溺問題做出規範，但沒有管委會的「無政府時期」已入住的民眾大多只能忍氣吞聲，向建商反映大多效果不彰。

圖/管委會大多會制定社區公約，使民眾有依循規定的根據。

｜BUG 4 管委會組織期諸事混亂 吵個沒完

景文物業管理機構董事長郭紀子也坦言，建商代管時期，受委託的物管業者大多必須配合建商行銷、以及交屋、驗屋、帶看等程序，此外，最大的重點還要幫忙籌備第一次區權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。

不過，要從零打造管委會也不是容易事，郭紀子表示，通常第一屆管委會住戶陌生，運作經驗不足，在對諸事不熟悉的情況下就容易因為意見不合，或是質疑資訊不透明，而引爆口角糾紛，此時物管公司就需要提供專業協助，進行委員職責分派，並訂定管理委員會運作重點，例如社區年度工作計劃、社區財務預算執行之預估及訂定管理費收取標準、告知行政作業程序、社區財務支出作業程序等。

TIPS:

因此，建議民眾要買結構中、即將完工的新成屋時，在出手之前，最好還是要向現場代銷人員問清楚目前到底銷售到幾%，以及住戶入住狀態、管委會有無成立等，務必多方打聽，假如房屋還在初階狀態，其等待期就相對長。

此外，張欣民也提醒，假如房屋銷售不如預期，1~2年過去了社區卻仍舊遲遲未成立管委會，如此下來，事務主導權、代收管理費就會一直掌握在建商手中，且非必要的公水和公電支出更無法通過管委會進行審核，長期下來難保少數已入住的住戶權益。