我們會使用網站分析技術來提升服務品質,請參閱我們的 隱私聲明

買房最怕被呼嚨! 揭用4招建商墊價手法

2021-06-05     591編輯部報導
人瀏覽 · 人分享
欄目識別-頂部圖

為了讓房子價格賣得漂亮,不少建商都會利用各種花招手法把新成屋「墊價」,包括簽ab約抬價、在車位價格動手腳,或是透過買屋送裝潢、賣給自己人等方式,讓民眾除了多付錢之外,實價登錄申報價格也被灌水,但近期隨著實價登錄修法也有不少新解方,讓民眾不再被蒙騙。

|第一招 買屋送裝潢、家電

建商賣預售屋,常打廣告標榜買房附裝潢、家電,對於民眾而言,除了可以一卡皮箱入住,裝潢費跟房屋價款還能一同貸款,減輕初期壓力,但消基會房屋委員會召集人張欣民指出,事情可沒想的那麼簡單,因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中,以利建案促銷。

在實例方面,就像現在常聽到建商主打「不二價」產品,但因為不少民眾覺得價格沒有彈性空間不划算,此時建商就會透過送裝潢、家電等方式,讓民眾產生建商讓利的錯覺,但實際上民眾有沒有真的賺到很難說,假如建商使用不佳材料卻以高檔建材向消費者收費,或為了節省設計費,找業餘設計師或不專業的包工處理,且當發生建材報價比其他設計公司還貴的現象時,甚至設計出中看不中用的裝潢,民眾就只能摸摸鼻子認栽,想撿便宜反而得不償失。

假如購屋者交屋後發現建商所送的家電和當初承諾品牌不同,導致消費糾紛。因此張欣民建議,若民眾碰到這種狀況,最好還是要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中,代替的品牌型號也應該具體表明,並詳細列舉費用,避免造成認知差距。

不過,實價登錄2.0已將在7月上路,並要求民眾必須將交易細節更具體說明,包括仲介費,裝潢費,或內含家具、家電,都要載明,如果資訊不清,建商與購屋者將處以6千~3萬;若申報價格不實,也會受罰3~15萬。

591資訊

圖/買房附家電、裝潢是很常見的銷售手法,但容易讓建商暗中動手腳。

|第二招 賣給自己人 作價沒人知道

很多民眾買房會盡信實價登錄,但實價登錄實際上有不少BUG,比如說,建商墊價手法還有一招為左手丟右手「作價」,張欣民說明,也就是利用子公司或買人頭的方式,登錄幾戶高價戶,並將數據告訴購屋者,這個價錢「殺無可殺」。

而身為看屋的消費者參考了揭露的高價資訊後,就算打個8~9折價去議價,對建商來說仍是有利的售價,有些業者甚至還會透過現場代銷人員話術,釋出像是「這戶已經是最便宜了」、「數量稀少最後倒數」等哀兵策略,急於讓消費者出手,但實際上很有可能還是買在高點,消費者並沒有因此撿到便宜。

畢竟,依照現行法規規定,目前成屋的實價登錄從成交到揭露大約要3個月時間,假如民眾買的是預售屋的話,大多數建案得等到全案完售或是代銷結束委售契約後,才會登錄實價登錄資訊,假如民眾屬於最早進場買預售屋的族群,也就是說從成交到揭露至少也要1~2年時間,這期間買賣資訊都見不得光,因此容易發生「跳空上漲」現象,因此才會衍生出上述作價手法。

|第三招 簽AB約 超貸又可抬高房價

另外,簽AB約也是常見墊價手法之一,百億房產教練RENBA表示,有時候民眾自備款不足,為了拉高銀行貸款成數,就會配合建商在買賣契約上動手腳,張欣民指出,最常見的,就是透過另簽定載明保證退款或折讓金額的「折讓單」,但在申報實價登錄時,仍以拆讓前,較高價格辦理申報,使價格灌水,將成交價作高。

舉例來說,買賣雙方先以總價1600萬交易完成A約,等貸款錢匯進建商或買方戶頭、實價登錄也完成後,雙方私下再依B約,賣方扣除稅金後,退款500萬給購屋人。最後實際成交才1100萬上下

而這樣私相授受簽「AB約」,對民眾而言,可以藉此超貸,手頭還多一筆錢裝潢或投資用;假如民眾未來轉手賣1400萬,實際口袋裡是賺了300萬,但從實登紀錄來看卻是虧了200萬賠錢賣出,完全不會被房地合一課到稅。對於建商來說,此種手法也能變相營造較高成交價,混淆之後的有意出價的買方。

張欣民也指出,不少建商簽AB約的數字差距頂多總價差個10~20萬左右上下而已,帳面上實在很難看出來,政府也因人力問題,想查也不太好查,但還是建議民眾不要鋌而走險,倘若此種行為若被銀行發現,溢貸的部份將會被追回,且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,使實價登錄有造假嫌疑。

591資訊

圖/有些建商會要求民眾配合簽AB約,在申報實價登錄時,以較高價格辦理申報。

|第四招 車位價格上動手腳 多付錢不自知

實價登錄制度上路以來,有不少登錄資訊會將「車位面積」及「車位價格」與房屋本身總價一併登載,導致參考資訊失真,無法拆算正確房屋單價,也使停車位成為建商動手腳的好地方。

張欣民表示,舉例來說,假設有一間40坪的房子,每坪50萬,車位的單價是200萬元,這樣算起來總價約2200萬,但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本的200萬調整至100萬,而房子本身扣除停車位後的價格就變成2100萬,此時房屋每坪單價反而拉高到52.5萬元,藉此拉抬房屋單價。

另外,也有出現建商不漲房屋本身單價漲車位價格的情形,並聲稱車位價格是依照市場機制去定價的。比如說,有一件20坪的房子每坪單價賣20萬,車位算100萬,兩者加起來賣500萬,但同樣房型、坪數的產品卻因為車位地段較好的原因,建商將車位漲到120萬,變相也讓房屋總價上漲。

因此,假如民眾看實價登錄時,發現物件沒有申報「車位面積」或「車位價格」,就須自行評估,除了可參考同社區其他車位交易面積及價格外,也可上網搜尋,多方打聽周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊來計算,或是使用「591實價登錄」功能,該系統可自動估算週邊車位價格行情,並且可自動拆分房屋與車位售價,供民眾做功課參考。

591資訊

TIPS:

有不少民眾明明沒有買車位,但因為車道面積被灌入公設之中,因此必須負擔費用,張欣民補充,停車位旁的車道面積容易被建商灌水做虛坪,依照《預售屋買賣定型化契約》規定,通常車道面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6~7坪到12~15坪都有。但由於不少建商會把車道、車位灌到大公,變成所有住戶共同持有,然後又把車道、車位賣給有買車位的住戶,等於同一產品賣兩次,讓民眾無形中吃大虧。

而為了解決此問題,內政部近期《建築技術規則》已列修法草案,將檢討現行「免計容積」的公設項目,並導正過去因為法規限制,修正停車場空間僅有車位人使用,但卻被列入大公,由全體住戶共同分擔的種種灌水、虛坪狀況。

591資訊

圖/不少民眾根本沒買車位,卻必須要負擔車道面積的費用。
免責聲明:凡註明"591編輯部"的所有文字圖片等資料,版權均屬591房屋交易網所有,轉載請註明出處;文章內容僅供參考,不構成投資建議,也不代表591贊同其觀點。文中所涉坪數,如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考,以銷售中心實際情況為準。

您可能感興趣的文章

//s.591.com.tw/build/static/housing/article/images/newload.gif
/

    最新文章

    更多最新文章

    熱門文章

    等不及了! 崔媽媽補助弱勢租屋族 每月最高1萬元 等不及了! 崔媽媽補助弱勢租屋族 每月最高1萬元 疫情籠罩還是想買房 4大重點看完再說 疫情籠罩還是想買房 4大重點看完再說 全台三級警戒 六都地政登記最新措施一覽 全台三級警戒 六都地政登記最新措施一覽 實登2.0將上路  預售屋在家就能線上申報 實登2.0將上路 預售屋在家就能線上申報 眷村好好玩~網美最愛「將軍村」X豫湘美食 眷村好好玩~網美最愛「將軍村」X豫湘美食 更多地產新聞