房地合一2.0｜新制上路後買房專家曝這點要小心

2021-05-30 591編輯部報導

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【畢務潔/採訪報導】房地合一稅2.0即將上路，自立院三讀通過開始，對一般民眾來說，僅有2016年後取得屋主以及預售屋受到影響，市場依然出現拋售潮，吸引民眾買房，但專家就提醒，每當政府有重大政策實施，房市總會超前量縮但房價卻並沒有急降的狀況產生，對剛性需求民眾來說，若想在新制上路後買房，別忘了7月實價登錄2.0也同步上路，成交價預料將會相對更透明，勤做功課別被建商、仲介單方面說法衝動買房。

去年底開始許多房市打炒房政策陸續公布，綜觀台灣近十年的房市發展，當打房政策實施，如2011年奢侈稅、2014年信用管制以及2016年房地合一稅等，只要有政策面任何的風吹草動，房市成交量就「超前反應」，像是2016年房地合一稅上路後，該年度就出現歷史低點僅24.6萬棟的移轉，效果可說是立竿見影。

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當時很多短期投資客乾脆棄守台灣市場，意外帶動日本、東南亞海外不動產投資的熱潮，但最終在匯率變動難測、文化差異以及不諳當地法規等水土不服的狀況，投資客碰了一鼻子灰陸續回到「人親土親」的台灣，再加上去年疫情影響，台商熱錢湧入，過熱的房市發展，才讓政府罕見的在數月間信用管制、實價登錄、稅制改革，三箭齊發意圖「健全房市」

│新制修法不恐慌法人置產補稅意義大

三次重棒打炒房，房市是否會跟過往一樣進入盤整「冰河期」?多次參與修法討論的新北市地政士公會榮譽理事長林旺根直言，相較於2016年房地合一稅上路對於房市整體的變化，這次改革應該是和緩許多，因為在2016年前特銷稅(俗稱奢侈稅)之下，持有2年內出售被課以10~15%的稅，後來房地合一稅上路奢侈稅退場，轉為有獲利再課稅，雖然經過短暫陣痛期，但是在自住、非自願賣房等相關配套下，房市交易量緩步回升，今年上路的房地合一稅2.0更該被關注的是以往被忽略掉的私法人(公司行號)置產問題，短期出售也課45%重稅，能否有效壓抑這些比投資客口袋更深的法人囤房或是炒作等行為。

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│法人悶背炒囤房黑鍋高房價真凶另有他人

針對法人置產，台中市代銷公會理事長蘇興民則指出，央行同步限縮法人置產的貸款成數僅有4成，對於部分中小企業或是投資公司等同於須更多現金置產，確實可能會影響購買意願，但他也不諱言以大型企業來看，購入不動產是追求資產活化，新制上路需拉長持有年限避開重稅，只要透過轉租租金獲利去等待未來獲利增值空間即可。

關於法人置產囤房，內政部也曾公開統計資料直指法人就是囤房大戶，但對於一般民眾又有什麼關聯性?不少人會認為稅制改革後少了法人大批買進，建商少了大客戶，價格就會因此下修，蘇興民則認為，建商定價其中土地成本佔了大宗，以台中來說去年單看政府標售的公有地就好，價格屢創下區域高價，而目前市場上的營造成本仍高居不下，最終到消費者手上的售價只能一路往上堆疊。

│房價沒有最高只有更高背後原因不單純

失速的房價背後意義絕非僅只為買賣雙方的零和遊戲，臺北大學城鄉與不動產學系教授兼系主任彭建文表示，去年6月台灣新冠肺炎疫情相對穩定，美國實施QE(貨幣寬鬆政策)、低利環境下，游資豐沛，熱錢流入股、房市，屢屢刷新的大盤高點、區域房市新天價，都暗藏有「價超所值」資產膨脹化的危機，且與近20年前的SARS不同，此次疫情是全球影響，只要國際救經濟量行寬鬆的大原則不變下，民眾期待重現SARS房價低點進場時機恐難實現。

│疫情過後看房免驚看好新實登再買

雖說現在全國疫情升溫至三級警戒，民眾大多在家防疫，但若疫情至7月後控制得當，疫苗施打率提高，剛性需求民眾勢必出籠，這時候面對建商的追價、2016年以後取得的屋主可能將稅金轉價到賣價上，民眾買房只要記得「安內攘外」的大原則。

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圖/新制上路後，民眾看房可要多做功課。

安內就是要先自己勤做功課，彭建文表示，7月過後實價登錄新制也同步上路，之後預售屋揭露、成屋交易備註細項被標準化等措施下，還是能對房價透明度達到一定幫助，再來就是「攘外」，蘇興民也提醒，民眾常會被「現在不買以後就更貴」的群體意識所影響，但回歸買房「初心」，看房只會往符合居住習慣的1~2個區塊來考慮，以重劃區看房，先設定一個自己可以負擔的總價上限，區域內多看多比較，假如能距主要機能稍遠，但建商規劃的格局坪效跟總價更貼近需求，而不是受低自備或是買不到的恐懼心態操弄，何時進場都是好時機。