房地合一2.0細節曝光 預售屋持有看「簽約日」

圖/房地合一稅2.0及子法今日上路，民眾想賣房需留意下列規定。

有殼族看過來!房地合一2.0今(1)日起正式上路，財政部也搶在30日公布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」及「各類所得扣繳率標準」兩子法，明確規範相關細節，其中最值得注意，除了明訂不動產取得、交易日的認定，是以「完成移轉登記日」為準；預售屋則是「買賣契約簽訂日」；特定股權交易原則以「交割日」為準。另外針對沒有特定受益人的信託案件，也將列入房地合一2.0的課稅範圍。

│交易、取得日如何認定 與民眾最有感

根據《經濟日報》、《工商時報》報導，財政部30日公告的子法中，「申報作業要點」主要是釐清稽徵實務所需，針對取得及交易認定日方面，對於房地、預售屋、特定股權等分別有明確規定。值得注意的是，對於參與都更、危老者，要點明訂，以自地參與分回房屋者，房屋持有期間的計算以土地持有期間為準；若是以自住房屋參與都更危老分回房地，可將已拆除的自住期間合併計算，來判斷是否符合自住優惠稅率要件。

在特定股權交易方面，特別再明訂，只要符合前一年內任一日直接或間接持有國內外公司股份或出資額超過一半、50%價值由境內房地構成等兩要件，就得納入房地合一課稅機制，不適用證所稅停徵、或基本稅負制等相關法規。此外個人特定股權交易的必要費用包含證交稅、手續費等，未能提示費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價3%者，國稅局會依成交價3%來計算費用，並以30萬元為限；若是營利事業，則依所得稅法及營所稅查核準則規定辦理。

│特殊信託狀況 比照境內個人稅率扣繳

另外本次在「各類所得扣繳率標準」中，財政部也考慮到受益人不特定或尚未存在等特殊信託案件，因此也在各類所得扣繳率標準子法規訂定，特殊信託案件比照境內個人稅率並採扣繳機制。舉例來說，例如有企業第一代前想傳承不動產企業第二代，但因接班人尚未確定，僅能將公司廠房與各項財產設定信託給予「未來」的接班人，便適用於受益人尚未存在的特殊信託情況。

而目前採用扣繳機制，除了剛納入的特殊信託案件，尚有境外法人與境外個人（外資），亦即外資如果在國內出售不動產時，也需委託我國報稅代理人先行申報扣繳，以利外資繳稅，外資持有兩年內適用房地合一2.0扣繳稅率45％，持有兩年以上一律扣繳35％。

│有例外情形 賣房可免房地合一稅

而為了打炒房，財政部推出房地合一2.0修法，快速通過立法院審議，主要延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易，都納入房地合一機制；此外，對於多數自住、長期持有或非自願性因素交易、參與合建、都更或危老等需在短期內交易房地的民眾而言，即使是在今年7月1日後才完成所有權移轉登記，仍維持適用10%或20%稅率，不會受到影響。