跟你想的不一樣新案公設比最高縣市是他

2021-08-06 591編輯部報導

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圖/豐富多樣的公設規劃，讓新建案公設比連年攀高「回不去了」。

又縮水了?隨著房價高漲，買房一絲一毫都要錙銖必較，攸關室內坪數高低的公設比更是「兵家必爭」，根據591新建案調查全台各都會區在售新案公設比早已正式突破30%，其中高公設趨勢更是蔓延至中南部新案，高雄新案公設比中位數衝破35%奪下全台最高，民眾現在買新房可要有心理準備，室內居住環境將會越來越「迷你」。

591新建案統計全台近2千個新建案，竟有高達八成新建案的公設比坐落在30~35%，反觀低於30%卻占整體僅一成多；此外，591進一步統計各縣市公設比，以高雄35%最高，其次才是台北市34%，第三名則為台中33.1%，這次結果可說是跌破眾人眼鏡，其背後原因就得先從根源談起，先來了解一下公設比如何計算。

公設比計算方式:
共有部分(大公+小公)÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)X100%

從上述算式來看，可發現公設比高低與共有部分有極大關係，但共有部分又牽涉到基地大小、公設多寡及分攤戶數等變因，而雙北過往因人口稠密、住宅大樓林立，公設比自然較高；反觀高雄由於低公設的別墅透天及公寓華廈相對常見，所以過去認為公設比應該會是「北高南低」，但這次卻由高雄、台中一舉奪下一、三名。

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│居住風向轉高雄公設彎道超車

除了公設比全台最高，高雄在售新建案36~40%的公設比區間，也以25%的比例傲視群雄，對此，高雄市房屋市場調查協會廖致傑理事長指出，「基地面積」與「豪宅興起」是近年高雄公設比攀升的兩大主因。尤其近年在楠梓、仁武等地均出現不少千戶造鎮案，由於這類新案基地面積大，擁有更多坪數容納公設，業者為了吸引消費者上門，往往將種類豐富的公設作為銷售亮點。

另外，近年台商回流，游資充沛，帶起高雄豪宅買氣，許多在地建商為了吸引金字塔頂端消費者，更費心打造公設，舉凡迎賓大聽到走道迴廊無不富有特色，甚至是推出如品酒室、高爾夫推桿室等特殊公設，進而拉抬整體公設面積。

台中在線個案公設比中位數落在33.1%，是全台都會區第三名，也算高公設比，台中代銷公會理事長蘇興民則表示，台中相較其他縣市今年才有首條捷運開通，因此大部分家庭客多以汽車代步，因此建商推案時，多會朝向1戶1車位的比例來規劃，但台中部分新案受限基地面積較小，可劃法定車位不足，此時業者為了補足車位數量，只好藉由開挖地下室的方式來增設車位，而車位通常登記在大公，屬於公設持份的一部分，才造成民眾公設持份不斷攀高的現象。

「合理的公設是加分，不合理的公設自然會被淘汰」，蘇興民指出，市場無需將公設視做洪水猛獸，像是停車位、梯廳及安全梯這些必要設施，是無可避免。

│土地稀缺雙北公設高水位成事實

至於在雙北，數據顯示有高達6~7成的新建案公設比為33~40%，推估每10坪中就有3、4坪是屬於公共設施面積；換言之，以目前雙北總價動輒千萬的房價來說，公設占房價比重是越來越高；591新建案指出，台北市由於土地稀缺，少有大面積素地可供開發，業者多半是朝向整合零碎土地或都更危老的方向下手，因此也出現許多基地面積千坪以下的中小型建案，加上能分攤公設持份的戶數並不多，自然會高出以前許多。

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│公設修法討論中成效如何畫大問號

對於不斷攀升的公設比，民間質疑聲浪也未曾停歇，上半年官方更宣示修法整頓，但據消息指出，由於各方對於修正內容仍存在分岐，加上疫情影響，使草案最快也要到今年九月才有機會曝光；長期關注公設議題的地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根直言，公設比並非「齊頭式調降」就好，核心弊病仍是分配不均，像有的建商把車位、車道面積灌到公設中，對於沒有買車位的住戶，他買房子的價格中就包括公設(停車位及車道價格)，就產生分配不合理的現象。

林旺根也指出，現階段對於地下停車空間的改革，有可能會朝向將車位及車道歸入「專有部分」來進行；他解釋，與原本是共用，需經過「約定專用」才能使用的露臺、花園不同，停車位及車道在歸入專有部分後，不僅擁有獨立權狀，能獨立買賣，業者也無法將坪數「灌水」進公設持份，進而避免民眾買到過多公設虛坪。但這樣的做法卻也引來業界質疑，包括開放後是否會因地段差異，導致停車位行情出現落差，使住戶負擔不起，或車位成為另一投資的新興項目，一舉一動都會牽涉房市發展，都需從長計議，制定相關配套後再行上路。

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