不甩限貸瘋搶地 業者:房價漲定了

圖/央行祭出限貸，卻未能停止建商搶地，市場更頻頻創高價。(圖為新莊副都心)

儘管去年底央行祭出緊箍咒，限縮建商購地的貸款成數，但禁令實施迄今，土地行情仍居高不下，甚至頻頻突破天花板，商仲指出，雖然央行限縮貸款成數，但對部分「銀彈充足」的大型建商根本沒差，反倒是規模較小、財務槓桿過高的小建商，便會顯得捉襟見肘；有建商更疾呼，土地占房價成本結構達七成以上，加上營建工、料雙漲，如此一來房價要跌更難，認為限貸只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」。

│土地成本高 房價盼回不回

據《工商時報》報導，今年土地市場熱度幾乎未受疫情影響，許多土地交易均創下區域新高，顯示建商、買家對於土地需求強烈；有建商表示，近幾年除營建缺工、建材成本快速飆漲之外，土地成本更是逐年攀升不回頭，甚至北中南都有不少土地成交行情已突破天花板，由於土地占房價成本結構大約七到八成之多，土地成本降不下來，房價要跌也難。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中也指出，近年房市買氣蓬勃，引爆建商搶地大戰，慢一步出手的業者，就與精華土地無緣，往後購地成本還會拉高，進而使新建案價格飆升，因此只要發現理想物件，建商便會毫不遲疑出手搶購，而對於一般消費者而言，看懂建商獵取不動產邏輯，也可為自己在鄰近區域做為自住、購屋考量因素之一。

│價格破紀錄 北中南土地全壘打

以台北市為例，華固建設近期以每坪260萬元價格，買下士北科住宅土地，刷新區域單價新高紀錄。新北市也出現高價搶地現象，興富發建設上半年以85.27億元買下新莊副都心商業土地，此交易不僅是新莊副都心單筆交易總價的新高，也是新北市土地交易總價的新紀錄；另外三重也相當熱門，國泰建設以33.95億元、每坪171萬元的價格，買下三重住宅土地，改寫區域單價新紀錄。

除了雙北市土地屢創新高，中霸天台中表現同樣不遑多讓，無論在價、量表現都令人驚豔。，近期中台中水湳經貿園區的商業土地，以總價72億元、每坪單價280萬元，改寫區域最高總價、最高單價紀錄，市場傳出買家為由鉅建設大股東，坐上「水湳地王」寶座。同時高鐵特定區的商業土地也以總價44.2億元、每坪單價96萬元，雙雙創下該區域總價及單價的新高紀錄。台中七期更是指標，目前除了七期單價最貴的「地王」，是興富發2020年以每坪350萬購入的「惠國段88地號」，更是見證台中土地交易榮景。

至於高雄也有新亮點，達麗建設扮演領頭羊角色，7月間砸下9.5億元，買下橋新三路近橋新七路1,805.59坪商二土地，每坪高達52.61萬元；緊接著又以16.89億元成功標下台糖橋頭新市鎮3,440坪土地，每坪達49.09萬元，雙雙改寫新市鎮商業區、住宅區土地的新天價紀錄，坐擁「雙地王」。 　

圖/建商砸重金在高雄市橋頭區布局獵地。

│超前布局 建商M型化浮現?

對此，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，儘管自去年底央行持續限縮土地融資成數，目前購地貸款為6.5成，還需保留1成為動工款，並需檢附具體興建計畫。但從數據來看，部分「銀彈充足」的大型建商，購地速度並未減緩，僅是態度更趨謹慎，看準優質投資標的才會下手。反倒是財務槓桿過大、規模較小的建商來說，就會面臨購地資金緊俏的窘境，預期在央行限縮土地融資成數措施期間，將「大者恆大」。