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買房忘記這件事 稅費直接多繳4倍以上

2021-09-20     591編輯部報導
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買了新房子如果沒有急迫入住需求的話,不少人會等到要入住時才順便將戶口遷入,不過其實買房戶口有沒有遷入就會影響自用住宅的資格,專家表示,除了每年在申報地價稅差額將達到4倍以上,得需繳納較多的稅金之外,未來出售房屋的話,也無法享有土地增值稅和房地合一稅的優惠稅率,不可不注意!

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圖/水電帳單可以做為房屋實際使用情的依據,申報房屋稅時可享自住優惠。

|未設籍地價稅率相差4倍以上

買房沒入戶籍,翠華地政士事務所地政士李復華表示,第一個受到影響的就是地價稅,由於地價稅的稅率分成一般土地千分之10起,以及自用住宅稅率千分之2課徵,差額達到4倍以上,因此民眾如果想節稅,除了得符合自用住宅條件外,還得於每年9月22日前申辦,才可按自用住宅稅率課徵地價稅。

適用自用住宅優惠稅率條件除了房屋無出租或供營業使用外,就是土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦理戶籍登記;房屋為土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有;都市土地面積以300平方公尺為限,非都市土地面積以700平方公尺為限;土地所有權人與配偶,以及未成年受扶養親屬,適用自用住宅優惠稅率,以一處為限的戶數要件。須留意的是,現在不少夫妻房屋為共同登記、共有土地持分,則要雙方都得提出申請才都適用。

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圖/符合自用住宅條件者,得於每年9月22日前申辦,即可按自用住宅稅率課徵地價稅。

|房屋稅以房屋使用情形做依據

然而與地價稅不同的是,很多人以為房屋稅的自用住宅優惠稅率也必須遷入戶籍才能享有,台北市稅捐稽徵處表示,房屋稅的課徵條件是以房屋實際使用情形作為依據,民眾可以保存水電帳單佐證,不需要將戶籍遷入該房屋,只要符合條件一樣能享有自用住宅優惠。

房屋稅率分別為自用住宅稅率1.2%,非自用住宅稅率為1.6%,申請自用住宅稅率須符合房屋無出租使用;本人、配偶或直系親屬實際居住;本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內等條件,就可申請按自住住家用稅率課徵房屋稅,而其餘的房屋則屬非自住用房屋,應按非自住住家用稅率課徵房屋稅。

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圖/房屋稅的課徵條件是以房屋實際使用情形作為依據,民眾可以保存水電帳單佐證。

|土增稅設籍享10%優惠稅率

買房是否有入籍,還會影響未來在賣房時的稅費!一般來說,出售房屋時需繳納的土地增值稅,稅率為20~40%,不過若是符合自用住宅的相關條件,即可享有10%的優惠稅率,不過自用住宅的土增稅也有「一生一次」或是「一生一屋」的規定。

其中「一生一次」的資格為本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在此屋;簽約買賣之前1年都沒有任何出租或供作營業的情形;房子是本人、配偶或是直系親屬的;面積限制都市土地是300平方公尺;非都市土地約700平方公尺;自用住宅建築完成未滿1年,房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上,符合上述條件者即適用10%優惠稅率,並且一生限用1次。

使用完「一生一次」外,台北市稅捐稽徵處表示,其實還能使用「一生一屋」來節稅,不過條件就會比較嚴謹,包括土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,得在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年;簽約買賣前5年內都沒有任何出租或營業情形;房子是本人、配偶或是未成年子女的;面積限制都市土地是150平方公尺;非都市土地是350平方公尺,符合上述條件者即可申請使用「一生一屋」的優惠稅率,並且可無限次使用。

|房地合一稅將有400萬元免稅額

另外,李復華地政士指出,房屋沒入籍出售房屋時除了影響土地增值稅外,針對2016年以後取得的房屋也會影響房地合一稅,房地合一稅同樣也有10%的自住優惠稅率,只要符合個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年;交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用,且個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定,即可享有課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按10%課徵所得稅。

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Tips:

房屋有沒有入籍,影響很多種稅費,其中針對土增稅自用住宅節稅方式,李復華地政士也分享其他撇步,自住資格為雖為親屬配偶跟未成年子女一處,不過若是多屋族的話,可一處以屋主本人、配偶或未成年子女設籍;第二、三處如成年子女、祖父母、父母、甚至岳父母等其中1人辦竣戶籍登記,在其他條件都符合的情形下,就可不受一處限制,全都可適用優惠稅率。但如果家中人口數少無法同時在多處設籍,則建議優先選擇地價最高的地點設立戶籍,將自用住宅優惠稅率最大化。

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