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想買住商混合社區 這三件事一定要先知道

2021-11-28     591編輯部報導
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位於精華地段、交通方便和生活機能豐富的商業區往往吸引不少人居住,不過由於商業區的住宅有一定比例會規劃一般事務所,因此讓這類住商混合的社區容易出現安全疑慮、噪音和環境髒亂的問題。對此,專家指出,若民眾要買此類房屋,建議應從社區管理制度、清潔維護以及管委會運作三大方向檢視,同時還得留意,由於住戶不得限制事務所進駐的產業別,並且事務所員工與住戶同樣享有公設的使用權益,這都是入手前得先瞭解的部分。

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圖/位於精華地段,交通方便和生活機能豐富的商業區吸引不少人居住。

|住商混合社區應加強門禁管制

商業區多位於都市中交通方便和生活機能豐富的區域,吸引不少人居住,不過百億房產教練RENBA表示,雖然一般商業區可以做住宅使用,但還是要有一定比例規劃一般事務所,一般來說約1/2~1/3的比列,因此造成社區會同時有事務所與住宅兩種產品。不過得注意的是,事務所因為出入複雜,要特別注意社區容易出現安全疑慮、噪音和環境髒亂的問題,居住環境相對純住宅較差。

若要挑住商混合的社區,景文物業管理機構董事長郭紀子指出,第一步就要選擇有加強管理制度的社區,建議挑選有分棟設計的社區,像是大基地戶數多的社區,就可能採取事務所與住宅分棟規劃,如此一來彼此影響程度也較低。不過若沒有分棟設計,則要特別注重門禁安全,建議挑選住宅與事務所有各別獨立進出口的社區,以及電梯磁卡分層門禁管理,也能達到電梯分流管制,降低出入複雜的風險。

此外,第二點則是要觀察清潔維護,因為事務所員工白天在公司時間較長,用餐垃圾量也會比較大,因此社區清潔管理的規範就很重要,以免長久下來社區環境髒亂。最後則是留意管委會運作是否健全,住商混和的管委會常出現意見對立,所以為維持社區正常運作,管委會是否健全就很重要,不過若是分棟設計的社區,因為依據公寓大廈管理條例規定可以分設管委會,因此事務所也有自己的管委會,意見較不會分歧。

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圖/事務所因為出入複雜,因此建議要選擇有加強管理制度的社區。

|社區無法限制進駐行業別

提到住商混合的大樓,恐怕就會有不少住戶對進駐行業產生意見,尤其像是殯葬業等嫌惡設施,不過郭紀子指出,依據公寓大廈管理條例第4條第1項規定:「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」也就是說店面為區分所有權人專有部分,所以住戶或是管委會其實都不能任意限制店面的種類。

不過這其實也得依照各縣市土地使用分區管制自治條例為主,以《台北市土地使用分區管制自治條例》為例,第一種商業區就規範不允許設立娛樂服務業之歌廳、夜總會、俱樂部、電動玩具店等行業,不過宗祠及宗教建築則屬於附條件就允許使用,因此像是開設聲色場所等有違善良風俗的特種行業或是一般事務所卻做餐廳使用,對於這類違規使用的狀況住戶就可以檢舉,法律還是會有所限制。

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圖/住商混合的大樓,會有不少住戶對進駐行業產生意見進而反對。

|事務所與住戶同樣享有公設權益

最後不少人會認為社區事務所因為人潮進出頻繁,對於電梯的耗損比較多,因此管理費需要繳比普通住戶來得多,然而一般來說管理費的金額會由區分所有權人會議決議或社區規約訂定,因此還是要符合比例原則,否則也將無效。舉例來說,只調漲事務所管理費,住戶管理費都不調漲,如此一來就可能因為顯失公平而無效。

此外,現在的社區多半都有豐富的公共設施,不過針對此類住商混合的大樓,事務所員工是否也能享有社區的公共設施呢?根據公寓大廈管理條例,社區住戶包括公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分的使用者,也就是說事務所員工的權益其實與一般住戶相同,同時因為事務所有繳管理費,所以當然無法限制其使用社區公設,因此住戶也得注意是否會被排擠到使用權益。
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Tips:

以住商混合的社區來說,事務所產品一般會比住家便宜約1~2成,因此吸引不少人買事務所當作住家使用,不過就得小心這樣其實違法,嚴重甚至可能被斷水斷電,因此為避免買到事務所產品,建議民眾購買前先查閱謄本,謄本登記用途應為「住宅」或「住商」,若用途為「辦公室」、「一般事務所」,就不能作為住家使用。

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