不想買到二工社區 專家教你如何避雷

社區因為有二次施工被拆除的新聞層出不窮，為避免花了上千萬卻買到有二工的房屋，專家建議，民眾可以先針對社區及房屋常見有二工的地方加以留意，包括大廳、頂樓屋突以及住家陽台是否外推或是增建夾層等情況。此外，在買預售屋時除了可以直接詢問案場人員外，也要查看合約內是否有二工同意書，而針對買成屋的民眾則可以比對竣工圖以及建物測量成果圖，避免買到有違建的房屋。

圖/為避免花了上千萬卻買到有二工的社區，民眾可以先針對常見有二工的地方加以留意。

｜社區中常見有二工的地方

房價高漲，建商為了讓室內有更多的空間或是增加社區賣相，不少建案都會二次施工，不過得小心的是，二次施工由於容易產生安全疑慮，所以有被拆除的風險，因此建議民眾還是不要為了貪圖空間反而因小失大。二次施工可以依照使用內容分為「違規使用」與「違章建築」2種，「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關；而「違章建築」是指原本建築執照外增建的部分，目前新增違建都屬於即報即拆，須小心留意。

針對社區常見的二工部分，House123執行長邱愛莉指出，首先公設的部分包括原本一樓的機車停放空間改為迎賓大廳，並將機車停放空間改到B1與汽車同放；或是將頂樓原本做為機電水箱設備的屋突改成健身房或閱覽室；最後則是社區消防蓄水池當成游泳池使用，這些都屬於上述所說使用執照用途和實際用途並不相關的「違規使用」。

此外，針對住戶專有部分的二工，比較常見即為陽台外推，由於陽台並不算容積，因此不少建商會多蓋陽台，再透過外推的方式增加室內空間；再來則是針對露台戶，建商為增加賣相二工施作採光罩；最後則是早期常見的增建夾層，像是室內挑高3米6或4米2的產品，於室內增建夾層就可達到增加使用空間的目的，這些就屬於原本建築執照外增建的「違章建築」，恐會被拆除。

圖/室內挑高的產品，常見增建夾層。

｜預售屋及成屋如何檢查二工

不過現在建商為了避免法律責任，多數不會直接將二次施工的部分直接蓋好，而是在賞屋時建議民眾可以如何做更改，建商同時也會先預留好空間，方便民眾自行二工，不過若是害怕買到有違章建築的房屋，針對預售屋以及成屋又該如何檢查呢?

首先針對預售屋的部分，百億房產教練RENBA表示，最簡單的方式就是直接詢問案場人員，再來則是從圖面檢視，在格局圖中二次施工的空間常以「虛線」方式呈現，最後其實建商為規避二工日後的法律問題，多半在合約書上藉由模糊的字眼誤導民眾簽訂「二次施工同意書」， 藉此證明社區二次施工的部分住戶是知情且同意，導致未來如果被拆除住戶就只能自己負責。

而對於購買新成屋的民眾，簽約前一定要仔細留意，新成屋的部分可以向建商要求看建物竣工圖，在看房時一邊比對是否和建商規劃的相符，而買中古屋的民眾則是可以請房仲提供建物測量成果圖，同樣比對房屋現況，瞭解產權。

圖/在格局圖中二次施工的空間常以「虛線」方式呈現。

圖/部分建商會在合約上寫明有二工(紅框處)，藉此證明住戶是知情且同意。

Tips:

不少有二工的房屋雖然看上去室內空間比較大，好像很划算，不過若是遭人檢舉的話恐被政府拆除，其中若是二工部分屬於「違規使用」，則會處以6~30萬元罰鍰、連續處罰至改善，不過若是屬於「違章建築」的部分，就會再細分舊有違建、既存違建以及新違建；其中新違建屬於「即報即拆」，舊有違建和既存違建則為緩拆，但若是危害到公共安全者也將優先拆除。