富人最愛買房避稅法 會計師曝專業招數

【金筱筑/採訪報導】王力宏離婚蕾神之槌事件，讓不少民眾吃瓜追連載，也讓王力宏以公司名義買的「吾疆」成為網路上最熱豪宅，那究竟為何那麼多高資產族群愛用公司名義買房？專家指出，公司名義置產比起自然人擁有5大好處，包括租金支出、貸款利息等成本可抵營所稅、法人贈與可免贈與稅、以股權分配出售，無高額土增稅問題，整體來說，好處比以自然人名義買房更多。

圖/王力宏離婚蕾神之槌事件，使富人愛以公司名義買豪宅，再度成為發燒話題。

｜過去短期買賣單一稅率 使不少人以法人名義買房

華信會計師事務所所長林振鵬會計師表示，富人愛以公司名義置產，主要原因在於2016年房地合一稅1.0剛上路的時候，個人名義短期內買賣房屋需要付最高達45%的重稅，但營利事業課徵房地合一維持20%單一稅率，因此在那段時間，才會有大量投資客以公司名義購入房屋、土地時可能會以營利事業持有。也就是說，過去法人若賣一戶賺100萬元，在不考慮費用扣抵項目下，舊制不論持有多久皆課徵20萬元(100萬 X 20%)

不過，隨著房地合一稅2.0於今年7/1上路後，營利事業買賣2016年後所取得的不動產，全面比照個人課稅規定，持有房地期間在2年以內者，稅率為45%；持有房地期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%；持有房地期間超過5年者，稅率為20%；營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為20%；但交易之股權如為上市、上櫃、興櫃公司者，則排除適用房地合一稅2.0之規定。

即使房地合一稅2.0使法人短期內買賣房屋比照自然人課稅，但以法人名義買房仍備有以下5大主要優點：

｜1.法人名義出租享20%營所稅

林振鵬會計師表示，依照現行規定，屋主只要有3戶以上的房屋出租或1年內出售超過3套房屋，就必須設立公司買房依法繳納營業稅。假如民眾主要收入來源為租金收入，若以公司名義持有房產，營所稅最高稅率僅20%，比起以個人名義買房的多屋族，最高恐達40%的所得稅率還要划算。

｜2.房屋成本費用可全額抵營所稅

金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳也指出，一般來說，一家都是自家人經營的中小企業公司，通常得要繳5%的營業稅+20%營所稅+5%保留盈餘稅(不分配盈餘)/28~40%所得稅(盈餘有分配給自家人股東)，甚至有些還要繳印花稅，稅負可以說是非常繁雜，不過即使要繳的稅很多，還是有不少人愛以公司名義置產，主要原因在於其成本可全額抵營所稅的關係。

林振鵬會計師表示，若以自然人名義買房每年每戶只能列舉扣除30萬元的利息費用，且以自住之一屋為限。但如果以公司名義買房，根據《所得稅法》第17條規定，用公司名義買房之成本費用可以全額抵營所稅。

假設以公司名義買了1億的豪宅，貸款6千萬來看，以利率1.5%來看，利息至少也要900萬，若房子是私法人名義因為可算在公司成本裡，就可以全額認列；此外，假如房子還有管銷、折舊、修繕、裝潢費用、管理費等相關營業費用及成本，或是虧錢賣掉賠售，都可以作為公司營利支出必要費用，可經由會計師處理，在當年度實報實銷抵營所稅，對於個人資產調度也非常靈活。

｜3.法人贈與 可免贈與稅

另外，在贈與稅方面，依《遺產及贈與稅法》規定，若屬於人對人的贈與，就必續課徵贈與稅。但由於納稅義務人以自然人為限，因此公司或機關團體等法人並非贈與稅課稅對象。也就代表民眾若以公司名義將財產贈與他人，則不須辦理贈與稅申報。

｜4.以股權分配出售 無高額土增稅問題

用自然人名義買房，可能因不動產所有權人死亡、離婚，造成不動產必須分產出售，而被課徵高額土地增值稅，但以公司名義買房則無此問題，只要以股權買賣進行產權轉移的方式進行即可，可以更靈活運用資產。

舉例來說，蕭琪琳地政士指出，像當年味全公告賣掉三重新燕土地，就是以出售頂率開發股權，取代土地買賣，公司人馬由原本味全、頂新的人馬換成買家茂德機構人馬，土地所有權仍在頂率開發名下，土地沒有移轉。因此不用課徵土增稅，只有股權交易獲利須課徵營所稅。若以味全公告處份利益2.8億元，扣除稅費後，初估稅額不到2000萬元，相較直接交易的土增稅，節稅效果相當驚人。

碩品會計師事務所謝霈蓁會計師提醒，要注意，房地合一稅2.0上路後，為了防止透過移轉型態來避稅，因此規定交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成，只要有買賣移轉，就納入房地合一稅2.0課徵範圍之中。

也就是說，房地價值占總資產50%以上，無論是切割成10%、20%出售，都會被國稅局視為房地買賣交易，適用房地合一稅2.0稅率。

｜5.若為公司自用 可抵未分配盈餘稅

而民眾開自家人經營的中小企業公司，根據《所得稅法》規定，營利事業應就盈餘分配，若當年度之盈餘未作分配者，應就該未分配盈餘加徵營利事業所得稅。

按照規定，如果選擇分配盈餘，盈餘會依照「出資比例」分配到自家人各股東身上，成為股東需計入個人所得的「股利所得」，最高將達28%；如果選擇不分配盈餘，未分配盈餘僅需加徵5% 營利事業所得稅，也就是說，若以公司名義買房，只需要繳5%的未分配盈餘所得稅。

此外，謝霈蓁會計師指出，假如該房地是企業自行使用的建築物，而非投資、置產目的的話，根據《產業創新條例》23-3條，在保留盈餘年度的後3年內，用於實質投資的支出，可以列為當年度未分配盈餘的減除項目，免加徵5%營所稅。

圖/法人名義買房，節稅好處多多。

｜5年內禁轉賣？ 專家籲：應要有配套措施

林振鵬會計師指出，房地合一2.0自今年7/1上路以來目前僅5個多月，對私法人買房造成的影響尚不明顯，且主計處資料統計，2021年因低利率及我國經濟成長率良好預估將達到6點多%，大環境造成房市從北到南表現都不錯，加上以私法人名義買房還是比以自然人名義買房有上述更多的好處，因此現在實際市場設立公司置產投資的數量看不出有減少的現象。

而受到近期房價炒作太兇影響，再加上私法人購買多間住宅產品以營利為目的、轉手獲利的現象層出不窮，因此內政部擬將管制私法人購屋，限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。且對於私法人購買住宅，內政部訂出很清楚的標準，未來私法人買住宅必須經過內政部審核與許可且包括以下需求才可以：

一、用來作為員工宿舍
二、長期作為出租及包租代管之用
三、進行危老都更
四、中央機關核准項目

不過，林振鵬會計師卻認為，造成房價上漲的原因很多，如今年因低利率及高經濟成長率也是造成房價上漲的因素，若將房價上漲全歸咎於私法人的囤積未必公允。

以員工宿舍用途來說，作為員工宿舍的標準如造價、面積為何？員工人數或員工身分如何認定、若有非員工入住該房屋如何發現及處置？相關標準及可行性政府應該先告訴民眾。

此外，如果私法人買房只要出租房屋即可囤房，恐弱化此規定不同意私法人囤房的效果；而政府若特別允許私法人可買危老都更的房屋，也容易造成資金集中炒作危老的房屋，導致危老房屋房價太高造成都更整合不易，或助漲都更後新屋的成交價，還是有可能讓私法人淪為炒房。

謝霈蓁會計師也認為，若5年內萬一大環境不好，公司非得賣房緊急周轉解決財務困難，否則就會破產的話，政府應當要有相關配套措施，像是請個專家簽證，證明公司真的有營運危機，這樣才相對人性化。蕭琪琳地政士也認為，此規定有可能限縮人民自由處分財產的權利也有違憲之虞，建議政府推出新規定前應要好好審視並考慮，務必要掌握好衡平性。

Tips：

有些公司為了避稅以及作價，會將個人或名下公司名義購買的房地，之後又賣給自己的其他投資公司法人，也就是所謂的左手轉右手，藉此來避開房地合一稅。但此方法有遊走於灰色地帶之嫌，金流得要特別注意，避免踩到國稅局紅線。