40年房貸能辦嗎? 專家揭這隱形申辦資格

【黃鈺倫/採訪報導】房價愈來愈高，因此現在市場除了常見的20年或30年房貸之外，也有愈來愈多間銀行開始承作40年房貸，為的就是減輕民眾每月的房貸負擔。以市場上有承作40年房貸的銀行來說，房貸利率最低1.31%起，貸款成數最高也可以到85成，條件相當優惠。不過值得注意的是，40年房貸一般來說通常只願意貸給35~40歲以下的年輕族群，不少人恐怕還是看的到吃不到。

圖/愈來愈多間銀行開始承作40年房貸，不過不少人恐怕還是看的到吃不到。

｜房貸支出建議不超過收入1/3

房價高漲，造成房貸金額愈來愈高，一般來說建議每月還款金額不超過收入的1/3，因此為減輕民眾每月還款壓力，愈來愈多銀行祭出40年房貸，比起過去常見的20年或30年房貸，每月可省下不少錢，舉例來說以貸款1000萬元、利率1.31%來說，30年房貸每月還款金額為33608元，40年房貸每月還款金額為26777元，兩者相差6831元，相較之下負擔減輕許多。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，申辦40年房貸由於每月房貸支出較30年房貸來的少，因此也代表可以入手總價相對高的房屋，像是地段較好或是房屋坪數較大的產品，也是吸引愈來愈多人申辦40年房貸的主因。

圖/房價高漲，造成房貸金額愈來愈高，一般來說建議每月還款金額不超過收入的1/3。

｜40年房貸僅限年輕族群申辦

然而40年房貸現在僅有少數幾間銀行承做，包括星展銀行、新光銀行、永豐銀行、匯豐銀行與合庫銀行，每間申貸資格不同，房貸利率最低1.31%起，貸款成數最高也可以到85成，條件相當優良。不過要申辦40年房貸也有條件限制，首先就是申辦人年紀，根據星展銀行房貸專員指出，一般來說借款人年齡加上貸款年限不得高於75或80，也就是說通常只願意貸給35~40歲以下的年輕族群，因為如果貸給中高齡者，借款人恐會因面臨退休而無穩定收入，對銀行來說風險較大。

再來屋齡也是另外一項考量因素，由於房屋一般以鋼筋混凝土(RC)結構為主，使用年限大約為50年，因此為考量40年房貸為長年期貸款，部分銀行也有規定房屋不得為20年以上的中古屋。雖然40年房貸每月還款壓力較輕，不過還得留意還款年限愈長也代表總利息會愈高，以上述舉例來說，貸款金額1000萬元，利率1.31%，貸款30年與貸款40年計算，30年房貸總利息支出為2,098,747元，而40年房貸的總利息支出則為2,853,153元，兩種還款年限利息相差高達754406元，幾乎相當於一輛新車的價格，因此選擇房貸還款年限前不妨先仔細計算再決定。

不過針對高房價，房貸還款年限有愈拉愈長的趨勢，因此就有民眾預測銀行恐會順勢推出50年房貸。對此，張欣民則認為，即便銀行祭出50年房貸，限制恐怕只會比40年房貸更嚴謹，多數人同樣是看得到吃不到的狀況，除非長輩資助頭期款，如此一來年輕族群想申辦長年期的房貸也不是不可能!

Tips:

針對40年房貸，不少人會認為幾乎就是繳一輩子，像是屋奴，不過張欣民指出，一般來說，常見借款人有多餘的現金就會提前還款，或是遇到換屋需求也會出售，所以較少見真的還40年的狀況，並且現在利率低，慢慢還款反而還有助於對抗通膨，但得留意的是預期2022年利率就可能會緩升，民眾在借款時也應先保守估算。