繼承房地無力還款想賣房 2大招可省稅

圖/房貸是筆大金額，假如民眾繼承了房地卻無力清償貸款，必須出售房子，雖屬短期內買賣，但仍有方法能省稅。

有些民眾可能家庭遭逢變故，原先家裡的經濟支柱倒下，連帶房貸也沒人繳納，假如民眾繼承了房地卻因高額貸款無力清償，必須出售房子以償還貸款，雖屬短期內買賣，但在申報房地合一稅時，仍享有2大優惠，首先適用稅率可以非自願因素的20%來計算；再來，若貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外負擔」，可自房地交易所得中減除。

｜「非自願」因素可適用20%稅率

根據財政部高雄國稅局新聞稿指出，近期接到一位民眾A詢問，其父親去世後，她在2019年10月繼承父親2017年所購入的房地，但是因為無力償還父親留下來的房地貸款，她只好在2021年9月把房地賣掉，擔憂從繼承到持有不到2年，會不會被課45%房地合一稅？

對此，高雄國稅局表示，對於像民眾A這樣的納稅人，若符合一定條件，包括同時繼承房地與房地貸款，且貸款是由本人實質負擔償還，當繼承的貸款餘額超過繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，超過部分可視為額外負擔，可用來作為房地交易所得的減項。另外，民眾A的房地是繼承而來，根據財政部公告的房地合一「非自願」因素當中，其中一項就是繼承取得不動產，卻無力償還房貸，只好出售，這種非自願狀況下，可適用20%稅率，免擔心會被課45%重稅。

假設民眾A繼承時的房地現值合計為300萬元，且2019年~2021年物價指數未調整，同時繼承600萬元房地貸款餘額，後來以1000萬出售，假設必要費用30萬元、土地漲價總數額100萬元，則民眾A所應負擔的房地合一稅，應為房地交易所得-額外負擔-土地漲價總數額，再乘以適用稅率。也就是〔670萬(1000萬-300萬-30萬)-額外負擔300萬(600萬-300萬)-100萬〕×20%=54萬。該局也提醒，個人繼承房地後，假如只是為了擔保自己債務，才以該房地向金融機構設定抵押之貸款，就不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。