升息下成孤兒? 套房成功申貸有訣竅

【黃鈺倫/採訪報導】為解決房價高漲，政府積極打炒房，除了一連祭出4波房市信用管制外，中央銀行也近期宣布升息，在一連串的政策之下，恐怕進而影響銀行放款業務。因此針對套房、工業宅以及地上權等貸款成數原本就比較低的特殊物件，專家建議，可以選擇購買在精華地段，或是配合建商整批貸款，以及選擇特定承做特殊物件的銀行，都是爭取提高放款成數的方法。

圖/在央行頻頻打房下，恐怕進而影響銀行放款業務。

｜捷運500公尺內的套房較好貸款

房價高漲，不少民眾會為了壓低總價，因此購買坪數較小的套房，然而得留意的是，此類房屋在申辦房貸時可能卡關，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，多數銀行會要求房屋權狀要高於15坪，並且同時還要注意公設比，若是公設比過高，導致室內不到10坪，就容易減少銀行放款成數，條件較差的套房就只能貸款6成，而且利率也會較一般住宅略高。

因此若想增加套房貸款成數，林家民建議要購買離捷運500公尺內精華地段的物件，或是在與建商購買時就直接使用建商貸款，由於整批大量貸款就可能提高到8成。不過得注意的就是，條件較差的套房日後出售時買家可能會因為無法貸到理想成數，進而影響脫手性。

圖/多數銀行會要求套房產品權狀要高於15坪，否則便無法貸款。

｜工業宅最好使用建商整批貸款

再來則為風險較高的物件，像是在工業地上規劃「辦公室」或「技術服務業」等物件，由於工業用地土地取得成本較低廉，因此房價通常會比周圍一般住宅便宜，不少人會違規作為住宅使用，與其相似的還有商業地上的「一般事務所」產品。

兩者若買來改為住家使用，就得自行隔間、重拉管線等二次施工，即違反使用用途，一旦被檢舉不只要繳納高額罰金，還得拆除違建恢復原狀，並且像是政府推出的優惠房貸也無法申辦。不過根據華南銀行房貸專員指出，商業地的「一般事務所」申貸時其實跟一般住宅差不多，主要是看區域評定最高貸款成數，然而工業宅多數銀行貸款的成數最高僅約6~7成，建議購買這類產品應使用建商整批貸款，或是提高借款人本身條件，最高才能貸到8成。

｜特定銀行才有承做地上權產品

最後市場上常見貸款成數較低的還有地上權產品，地上權產品為建設公司向政府標得地上權土地，因此民眾購買此種房屋產品對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物則有所有權或使用權，地上權產品的特色就是房價較周邊市場便宜，同時還能享有不必繳交地價稅，轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

不過地上權產品使用年限只有50~70年，因此貸款成數不如一般住宅，林家民建議找建商配合的銀行，或是特定銀行才能申貸，包括元大銀行、土地銀行、兆豐銀行、第一銀行、華南銀行等均有承作，房貸成數最高可申貸至7成，不過利率會相較一般住宅來得高。

Tips:

上述產品多半因為風險較高，因此銀行放款成數也較一般住宅來的低，不過若是想增加貸款成數，林家民建議，借款人應提前半年與貸款銀行增加互動，保留良好的信用紀錄，再來則是增加保證人或擔保品，但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭，因此規定保證人得是二等親內的親屬。最後即是加保房貸壽險，貢獻銀行其他業績。