啟動升息循環? 5大要點教你爭取好利率

【金筱筑/採訪報導】央行升息影響深遠，想買房的民眾為了爭取好的貸款方案，有5大要點一定要知道，包括留意物的價值與人的還款條件，月負債所得比也要留意，且最好積極議一點主動詢問多家銀行，爭取內部優惠方案，若屬於周轉需求高的族群，不妨考慮理財型房貸。

｜要點一 物件本身條件好鑑價才會高

首先，百億房產教練RENBA指出，民眾必須在申貸前，必須先要有成數高跟低利率難兩全這2個概念，通常成數高的貸款方案利率就一定會高；利率低的方案成數就不會太好，消費者得取得可接受的中間值才行。

若進一步分析貸款條件，民眾可從「物的價值」與「人的還款條件」這2大點來看，就「物的價值」來看，地段越處於商圈精華區、或是住家周邊同時還有捷運等優良機能、屋齡新的產品，銀行端鑑價等級相對會比較高，可貸款成數也越高。而且現在也有不少銀行網站都有提供房子線上鑑價的服務，只要輸入完整建物資訊，即可大約估算房屋總價、房子的可貸款成數、貸款利率、市場平均核貸成數以及核貸利率，民眾可先多家評估後，再實際去銀行詢問鑑定價。

不過，即使買的地方尚屬蛋白區，若當初買的房子屬預售屋，要轉成屋對保過戶時，民眾可使用建商配合的銀行，好處就是由於建商整批大量貸款，銀行對於買方的收入審核會比較寬鬆。一般來說，民眾購買預售屋，由於是配合建商整批貸款，通常都可以拿到更好的利率與成數；買中古屋時找配合銀行較多的仲介或代書，有些業者配合的銀行數量多，就可以大範圍比較各家銀行的房貸條件及利率。

圖/現在不少銀行都有提供線上鑑價的服務。

｜要點二 網購勿分期 個人信用才會好

而以「人的還款條件」來看，想要好的貸款成數，最大前提還是必須要與平常往來的銀行建立「好關係」，培養好自己的信用，所謂往來的銀行包括薪轉戶開戶的銀行，或是股票投資、基金保險、辦理信用卡等等的銀行，但有不少民眾可能工作太忙碌，或是當月手頭緊，因此出現信用卡遲繳、只繳最低，甚至超額刷卡，這些行為乍看似乎沒什麼，但實際上卻大大折損自身信用。

銀行專員提醒，信用卡繳款不正常除了會產生循環利息、違約金，也會直接導致個人信用評分遭扣分，就算有快速把錢繳清，但遲繳記錄仍會註記在聯徵之中，且自清償日起6個月內都查得到，民眾得要留意。

百億房產教練RENBA也提醒，對保前除了別辦信貸、預借現金，也別因為太想要各家銀行首刷禮，而申請一堆信用卡，主因在於凡申辦一張卡片，銀行就會對該申辦人申請調查聯徵紀錄，但銀行端看不出來其他家銀行是為了信用卡業務查聯徵，還是為了房貸業務查聯徵，因此對其信用容易產生疑慮。

另外，RENBA也表示，現在網購分期零利率十分常見，不少民眾買大筆金額家電或高額3C產品時，會想說乾脆分期付款看看，反正可以搭配各家銀行累積刷卡金、以及紅利回饋，但分期易使銀行端懷疑該申貸人是否不具還款能力，且也會算到民眾的負債所得比之中。

圖/申請信用卡一定會調聯徵，但申請太多信用卡，容易讓申貸銀行誤會申貸人信用是否有問題。

｜要點三 月負債所得比要留意 以免房貸貸不過

因此，民眾在房貸對保當月，應當盡量避免像是車貸等大額貸款，以免一時拉高負債比，使銀行懷疑申貸人根本無法負擔貸款，因此貸款不給過。假如民眾本身就有信貸或是車貸，對銀行來說，他們會希望借款人的月負債比不要超過60%。

舉例來說，民眾月收入5萬，月負債比就必須控制在3萬元以內，若民眾結合其他信貸+車貸+卡債月負債比就已達緊繃，得小心房貸貸不過或是成數不佳等問題，並考慮進行債務整合。

｜要點四 多詢問銀行 首購族青安貸款為首選

民眾若想找到最優惠的房貸利率，得「不怕麻煩」，盡可能多詢問各家銀行的窗口，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，畢竟所謂的優惠未必只是看檯面上的利率，也可詢問銀行有無內部優惠方案或「提前還款優惠」。

不過，針對此次升息帶來的效應，林家民認為，在買房族群中首購族所受衝擊相對少，但以目前利率狀況來看，還是建議首購族積極爭取財政部 「青年安心成家購屋優惠貸款」，畢竟此方案僅升息半碼0.125個百分點，只要民眾屬於首購族，且年滿20歲以上，不管已婚未婚，本人和配偶及未成年子女名下都沒有自用住宅才可已申請，每戶最高新台幣8百萬元，貸款成數最高8成核貸，優惠貸款最長30年(含本金寬緩期3年)。

圖/首購族買房貸款最好選擇由公股銀行承辦的青案貸款，利率相對優惠。

｜要點五 投資、周轉需求高者 可考慮理財型房貸

但有些民眾，可能本身名下就有2間房子，但依舊有想買房置產的需求，銀行專員指出，目前買2間房房貸利率為1.85 %，買第3間房利率就要1.97%，且貸款成數最高只能到5.5成，申貸環境並不利。

不過，如果民眾自身信用及收入條件夠穩定的話，仍有一招可以解套。林家民表示，倘若民眾平時固定需要大筆資金周轉，卻不想付那麼高的利率，不妨嘗試跟銀行申請以房子做為抵押品的「理財型房貸」。土銀房貸專員指出，像這種類型的房貸在聯徵紀錄上屬於理財周轉金而非一般房貸，貸款年期也是20年，通常這種周轉金銀行給的利率也很低，跟一般房貸利率差不多，但銀行每3年會評估借款人的信用條件調整利率，也須負擔一些手續費。

因此，假如民眾持有2房要買第3房時，可以先將第一房增貸還掉第二房貸款後，再將第2房拿來給銀行當擔保品給銀行做設定，申請理財型房貸，然後民眾就可再把錢拿去當第3房買房資金，除了手頭資金運用更有彈性之外，此時房貸利率仍舊適用2房房貸方案，不受金管會束縛。

TIPS:

有些民眾可能是做小吃、網拍等小本生意自營商，收入雖然沒比一般上班族來的差，卻因為沒有薪轉存褶或扣繳憑單，導致申辦房貸不易，若不想被銀行打槍，百億房產教練RENBA建議，自營商除了可提供報稅紀錄、具有價值的保單、股票、基金、外幣與不動產當佐證之外，申貸人最好還是事先開一個戶頭，並在每個月固定時間把整筆金額存入，時間至少要半年以上，做好金流，這樣才能讓銀行確認證明申貸者具有還款能力。