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建商喊封盤不賣 專家踢爆背後真實含意

2022-04-24     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】不少民眾買預售屋前做功課,常會聽到建商喊「封盤」,將價格先鎖住不賣。專家表示,疫情加上缺工缺料,造成營建成本不斷攀升,經營風險瞬間大增,這時建商就很有可能會「封盤」,但要小心,有些建商也會趁這一波使出「假封盤」的招數,可能會在案場上說建案快封盤了、之後不會再那麼便宜,逼民眾拉高預算,提醒買方若想買到理想好房,切記不要非理性追價,還是要量力而為。

|營建成本上揚 價格難估

以市場實際操作面來看,立亥國際總經理洪立洲表示,建商封盤可朝兩大方向來看,首先就是現在市況的成本問題,政府近期頻繁打炒房,在一年之內,銀行放貸成數緊縮25%,造成建商營建物料及人力供不應求,造成投報率、生產成本難評估。

但一棟房子少說也要3年,為了避免建案前期房子賣的太便宜、太快,在這期間的成本漲幅跟不上售價,導致建商最後賠錢,因此有不少建商會在新北、桃園,新竹地區等地區祭出預售屋限賣令,每週限售2~4戶,賣到一定數字後就會暫時封盤,甚至直到房子快成屋、營建成本抓穩後才正式開賣,降低預售進場導致房價賣太低現象。

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圖/近期不少建商齊喊營建成本高漲,房價難回頭,甚至可能「封盤」。示意圖

|市場操作趁勢跟漲 墊高房價

而另外一方面則是較偏於市場行銷面操作範疇,洪立洲表示,有時候封盤不會明講封盤,它就是屬於一種銷售控制手段,可能建商在一開始就跟消費者說清楚只賣特定棟數或樓層,其他暫時不賣或間斷性賣;不過民眾還是要注意,有些建商會祭出「假封盤」招數,在建案直接將價格開到當地最高價,將價格定錨。

舉例來說,像土城重劃區房價約50多萬,但就有建商進場一開價格就拉高到60萬,願者上鉤,其實也是種變相的封盤,在該區域剛性需求強烈,供不應求的情況下,民眾硬著頭皮買下去,就可以藉此讓價格順勢繼續往上漲下去。

另外,百億房產教練Renba也表示,有些建案可能根本還沒賣完,卻會對外說已封盤不賣,私下仍舊有在銷售,買家必須找到門路才能購屋,但是否真的有買到優惠價格其實也很難說,絕大部分也都只是變相的銷售話術而已。

|預售禁轉售即將上路 老方法失靈

而民眾遇到預售屋賣到一半封盤的話,以前不少專家會說如果民眾真的情有獨鍾該建案,就可向建商團購買屋,或是接手仲介、投資客換約轉售的產品等方法以求解套,不過Renba坦言,受《平均地權條例》修正案即將上路影響,上述方法如今都已不常見也不建議了,畢竟此次修法就有嚴格規定,包括禁止預售屋換約轉售,對於炒作哄抬最重可開罰5000萬元罰鍰,即使政策未正式上路,卻已對預售屋及公司購屋買氣產生有感衝擊,只會有越來越少購屋族這樣嘗試。

因此Renba認為,買方若想買到理想好建案,除了基本功課不能少之外,開案時間掌握好也是關鍵,通常建案剛開案時就去看房,能享有較優惠的早鳥價格;案子要收尾時也可以問代銷是否有下一期的消息,提前取得情報。當然,最重要的還得要拿捏好區域可接受行情,切記不要非理性追價,買房量力而為,並在簽約前仔細閱讀合約,確認是否符合內政部定型化契約,避免踩到不必要的地雷。

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圖/民眾買房最重要的還得要拿捏好區域可接受行情,切記不要非理性追價。示意圖

TIPS:

雖然依現行法律來看預售屋仍舊可以換約,但目前課稅計算方式已趨嚴,免稅額變相縮水。舉例而言,有民眾去年瘋搶楠梓區總價約800萬的預售屋標的,在付了訂金100萬元取得預售屋承購權以後,再以200萬元價格轉手賣出其承購權給他人,等於是加價100萬元轉賣。

而當時國稅局也以該筆200萬元做為成交價格,並非以建商出售總價為成交價,過去成交價格是以總價認定,因此推定費用可拉高到數十萬元,如今以100萬元認定,假如民眾申報房地合一稅時未提出交易憑證,則免稅額就會按「成交價額」3%計算成本費用並以30萬元為限,成本費用僅剩3萬元,免稅空間縮水約9成。

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