換屋族想申請重購退稅 兩限制要注意

圖/民眾買賣房屋想申請重購退稅，要注意2大限制。

民眾換屋，通常享有「重購退稅」優惠，包括所得稅、土地增值稅，但所得稅又分為綜合所得稅(舊制)以及房地合一稅(新制)，因此會有3個狀況發生。財政部提醒，三種重購退稅機制，同樣都有2大基本條件要求得符合，包括應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意，以及買房、賣房間隔必須在2年內。

｜房屋無法適用 土地部分卻符合

根據《經濟日報》報導，有納稅人將市區一間舊公寓出售，買入郊區一棟透天厝，並向國稅局申請所得稅重購退稅，但國稅局認定此案為「大屋換小屋」，且為舊制綜所稅課稅案件，不僅無法適用重購退稅，反而要補繳6000多元所得稅；不過雖然房屋部分無法退還所得稅，但土地部分卻符合規定，可申請土增稅重購退稅，最後這名納稅人順利申請退還2萬餘元土增稅。

｜3種重購退稅 適用細節各有不同

財政部表示，3種重購退稅機制，同樣都有最基本的條件要求，包括第一，應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意；第二，先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間隔都必須在2年內。不過3種重購退稅機制，在適用細節上各有不同，以土增稅而言，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。

舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所繳的30萬土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值小於70萬元，將無餘額可退稅。

至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才能全額退稅；而新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比例退稅。設籍要求上，土增稅、舊制綜所稅案件，都要求本人、配偶或「直系親屬」設籍房屋；而新制房地合一稅則要求本人、或其配偶「未成年子女」設戶籍，範圍較土增稅、舊制綜所稅限縮。