高房價+升息 333黃金法則已失靈?

【黃鈺倫/採訪報導】央行於本月22日宣布再度升息，民眾的房貸支出也愈來愈高，以往買房常見房貸不超過每月收入的1/3，不過在房價高漲之下，部分民眾房貸支出甚至高達1/2。對此，專家建議，民眾在估算每月房貸支出時最多不要超過家庭月收入的1/2。此外，針對像是有大額分紅或是獎金類型的工作，也可以用年薪攤提計算，不過得留意的是，除了獎金需先保守計算外，在收入較好的月份也要有儲蓄習慣，留到收入較差的月份使用，以免繳不出房貸開天窗。

圖/在接二連三的升息循環之下，民眾的房貸支出愈來愈高。

｜月薪族建議房貸支出不超過1/2

買房一般建議謹守333法則，不過在房價高漲之下，部分民眾每月房貸支出恐怕已經超過月收入1/3，甚至已達到1/2，以雙薪家庭來說基本上其中一人的薪水就是負責房貸，另一人薪資則負責生活費。對此，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，民眾若是擔心房貸超支，建議可以先從每月可負擔的房貸支出回推房屋總價，一般來說每月房貸支出佔家庭總收入1/3以內比較保險，最多也不要超過1/2，此外，更重要的是，還要額外保留6~12個月的家庭總支出當緊急預備金。

舉例來說，若以雙薪家庭月收入8萬元計算，每月房貸支出建議保持在2萬6千元以內，或是每月不超過4萬元，也就是說以現在房貸利率1.81% 、貸款8成、30年房貸來說，民眾可以購買總價900萬元至1375萬元的房屋，並且保留24~48萬元的緊急預備金。

圖/房價高漲之下，部分民眾每月房貸支出恐怕已經超過月收入1/3，甚至已達到1/2。

｜年薪族計算房貸支出需留意儲蓄習慣

此外，針對像是工程師或是業務性質有分紅或是獎金類型的工作，在每月收入不固定之下，若要估算房貸支出建議保守為主。House123執行長邱愛莉解釋，首先像是工程師類型，可能平時收入不錯，但是分紅及年終佔年薪比例更高的話，在估算房貸支出時就建議用年薪攤提計算，不過得留意的是，分紅及年終金額要保守估計，若是有超額的部分入帳，再以加速還款的方式降低日後的房貸支出。

不過同樣是每月收入不固定的業務性質，在估算房貸金額的方式就不同了，業務由於底薪較少，加上每個月獎金不固定，有大小月之分，因此針對業務型態的人來說，除了獎金要保守估算之外，更重要的是儲蓄習慣，在收入好的月份，要先將錢存起來，留到收入差的月份使用，否則收入差的時候支付完生活費，房貸就容易開天窗。

圖/若是有超額的分紅或年終入帳時，再以加速還款的方式降低日後的房貸支出。

｜房貸年度支出上限為薪水7成

房價高漲之下，房貸占薪水一半愈來愈常見，不過這也不會因此無限上綱，而是根據銀行放貸限制，林家民表示，對銀行來說，會以扣繳憑單的7成作為民眾還款能力的評估，也就是說一般人全年度的房貸支出上限最多就是年薪的7成；然而業務類型就會更保守，由於業務薪水變動大，每年狀況不一定，因此會先以年薪7~8折計算，再以7成計算還款能力，所以對業務來說全年度的房貸支出上限就是年薪的5成左右而已。

Tips:

不過每月房貸支出其實也跟自備款及房貸年限有關，若是能夠提高自備款，貸款金額減少也能降低每月房貸支出，不過較常見的方式是拉長房貸年限，以市面上來說目前最長甚至可以將房貸延長至40年，大幅降低每月還款金額。此外，針對預期未來會有大額獎金或是薪水能夠提高的民眾來說，也可以使用還息不還本的寬限期，能夠大幅減少每月房貸金額。