房市冷低自備建案當道 專家曝隱藏風險

【黃鈺倫/採訪報導】房市轉冷，愈來愈多建案主打低自備、低首付、工程0付款等低門檻購屋方式吸引買方，不過若要買這類建案該注意什麼呢?對此，專家指出，無論是低自備、低首付還是工程0付款都只是「先樂後苦的付款方式」，適合軍公教等收入穩定、固定加薪者，此外，購買此類建案最重要的就是一定要做好財務規劃，否則交屋時可能同時得還建商公司貸還有銀行房貸，每月支出將大幅提升，恐怕會斷頭或是日後繳不出房貸被法拍。

圖/房市轉冷，愈來愈多建案主打低自備、低首付、工程0付款等低門檻購屋方式吸引買方。

｜低首付、低自備、工程0付款差異及風險

一般來說買房需準備約2~3成自備款，不過近期房市轉冷之下，不少建案推出低首付、低自備、工程0付款等低門檻購屋方式吸引買方。首先低首付方案，初期付款輕鬆，不過剩餘款項會在交屋前分期付款，舉例來說，某建案可能主打首付68萬元起，但2成自備款剩餘的款項就得於工程期內分期付款，可能是每月攤還也可能是依工程期攤還，交屋時還是得付完約2成的自備款。

再來常見還有低自備，建案可能會主打1成自備款，另外1成則是以公司貸或是信貸補足，所謂公司貸就是買方向建商分期貸款，利率通常會高於房貸，不過也有建案主打「無息公司貸」，對此，天時地利不動產總經理張欣民指出，此時就要注意建商可能會把價格往房價灌，所以在購買此類建案時，一定要留意房價是否相較周邊其他建案高。並且購買低自備建案也代表，交屋後得同時還建商公司貸還有銀行房貸，每月支出將大幅提升。

最後還有工程0付款，也就是開工前只要付約1成左右金額，而後工程期2~3年間不用付款，不過最後交屋時得一口氣把2成的自備款補足。因此，張欣民指出，這些其實都只是先甘後苦的付款方式，若是沒有做好財務規劃，交屋後壓力會大增，恐怕會斷頭或是被法拍。House123執行長邱愛莉也表示，這類預售屋風險通常較高，由於現在土建融貸款成數限縮，且銀行貸款利率受升息影響變高，還有房市反轉，銷售期拉長以及工料雙漲下，買方又只需要付少少的錢，造成建商能動用的資金不多，尤其小建商造成爛尾樓的疑慮就更高。

圖/無論是低自備、低首付還是工程0付款的建案，若是沒有做好財務規劃，交屋後壓力會大增。(示意圖)

｜付款先樂後苦 得做好財務規劃

不過這類建案難道就不能買嗎?張欣民指出，其實像是軍公教等收入穩定、固定加薪者，若是買此類建案，也是一種槓桿操作，還有還有收入高，卻不太會存錢的族群，將手上有的錢投入低首付的建案，並且隨著每一期該繳的金額還款，也是強迫儲蓄替自己存出一間房。另外像是過去2~3年房市多頭前若購買低自備的建案，其實這波多頭的漲幅都遠高於付出去的自備款，達到槓桿的效益。

要買此類優惠建案不是不行，前提就是要做好財務規劃，但若是一般小資族或是普通上班族等風險承擔能力較低者則不鼓勵，建議還是按部就班存夠2~3成頭期款再入場。

Tips:

上述這些建案雖然可以降低買房門檻，但千萬別以為頭過身就過，卻忽略若是貸款成數不如預期時，還是得現金補足，因此建議購買預售屋要透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件最好，或是搭配保險的方式增加額度，以及透過提供保證人或是擔保品，都有助於提高銀行放款成數。