跳過代銷買房更便宜? 專家破解四大迷思

【金筱筑/採訪報導】受營建原物料上漲，政策打炒房等影響，不少建商想節省成本，決定直球對決自建自售，那對於消費者來說，與透過代銷買房相比，是否有差異？根據觀察一般民眾認為直接找建商買房，會有「價格可以便宜一點」、「施工品質更有保障」、「售後服務更完善」，甚至是在「交易上較有保障」等迷思。事實上專家指出，自建自售買房與建案品質並無絕對，若事前沒做好功課，除了會碰上建商採取不二價，運氣差點還有可能遇到爛尾樓，建議還是要多方比較，不要貪圖一時方便而造成更大損失。

│迷思一 價格可以算便宜一些

賣房子型態百百種，百億房產教練RENBA表示，不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，請代銷廣告公司，從廣告宣傳到銷售，代銷都得全包下來負責，例如報紙廣告、電視廣告、社群經營，甚至公車車體廣告、捷運燈箱、大樓帆布廣告等，在廣告宣傳上全部承接，並且規劃樣品屋、接待中心、模型等，而房子必須在一定的時間範圍內完銷後，代銷公司才能賺到約總銷售量6%的服務費。而但近期不少建商可能想要壓低成本，乾脆一條龍成立團隊負責銷售旗下建案，錢給自己人賺。

不過，以這種形式去行銷賣房，就算壓低成本，可不一定會直接反應在開案或成交價格上頭， RENBA坦言，建案的定價，主要還是要看建商對這個建案地段、以及建商是如何規劃的，甚至有些建商依情況反而採取不二價的態度，在議價部分，由於更能掌握銷售主導權，因此價錢相對代銷反而鎖得更死，但對於消費者來說窗口更快速直接，價格較無模糊空間。天時地利不動產顧問公司總經理以及消基會房屋委員會召集人張欣民則認為，雖然自建自售不保證價格一定便宜，但民眾可以藉此當作議價的籌碼，爭取換得優惠價格的空間。

圖/不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，包括公車車體廣告、大樓帆布廣告等皆要負責。

│迷思二 施工品質更有保障

目前已有不少大型建商挾著資源充足、品牌力強等優勢，成立團隊負責銷售旗下建案，但RENBA指出，自建自售案銷售人員雖然是由建商自聘跟培養，於建商的建築流程相對於代銷團隊通常會更清楚，但也不代表絕對的施工品質保證，畢竟有些建商可能是採取前期請代銷售屋，後期可能改了個建案名接回來自己賣，會有這種操作純粹只是跟賣不賣得好有關，施工品質優不優良終究還是得歸因於建商本身。

不過，張欣民也坦言，通常自建自售案對於建案工程進度的掌握度可以比較高，主要原因在於有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣直接將接待中心蓋在基地上，雖然可以讓來參觀的民眾對於周邊機能掌握更清楚，但假如房子一直遲遲無法完銷，工程進度就很有可能因此有所延誤，而自建自售的建案大多接待中心會跟基地分開，撇除缺工缺料頂因素，建商蓋房通常可以更能照著進度走，對於消費者而言也較有利，比較不會有延遲交屋等問題。

圖/有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣將接待中心蓋在基地上。

│迷思三 售後服務更完善

一般來說，代銷業者因為經手各種不同建商的建案，所以市調跟優勢分析都可以講得很透徹，但相對地，為了要把建案更好銷售出去，很容易就會把建案未來機能、前景講得天花亂墜，並把缺點避而不談，甚至出現不當承諾，例如房子完工後跟預售時講的不一樣，想找人處理時卻發現代銷落跑找不到人等等，很容易產生後續糾紛。

而建商自建自售一條龍團隊長期經營，銷售管控較嚴格，對於建案規畫更了解，比較不會加油添醋，當房子賣出後，消費者也不怕找不到當初賣你房子的銷售人員，但同樣不代表售後服務保證好。因此renba認為，與其迷信於挑選有知名度的大型建商，民眾應該選擇的反而是有口碑的品牌建商，重視售後服務與嚴格要求營建品質，而非看到自建自售就與好服務好品質畫上等號，消費者買房前還是要做好功課再行動。

│迷思四 交易上更有保障

而民眾在案場買房簽約時，也有小陷阱必須留意。根據《不動產經紀業管理條例》規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，應提供不動產說明書，且不動產說明書可視為交易契約書的一部份。但假如建商是自建自售，由於本身性質既非仲介也非代銷，就不會受此法規範，對於民眾來說也是少了一份可保證自身權利的文件。因此提醒民眾要買房時，應主動要求建商提供不動產說明書相關確切資料，避免建商給的文件內容被偷斤少兩，以免得不償失。

TIPS:

由於房地合一稅2.0改革短期持有期間定義，凡5年內出售交易都視為短期持有，交易所得課35%以上重稅，其中持有2年內交易所得課徵45%稅率；超過2年未逾5年課徵35%。將限制房市短期炒作交易，直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介、代銷業等，因此近期有官員表示，建商自行興建銷售房產擬將不適用房地合一稅，除非建商買進整批房產才再出售，就必須得要課稅，張欣民指出，若該項子法通過，想必會有越來越多建商傾向自建自售模式。