新手包租公必看 專家揭高投報撇步

【黃鈺倫/採訪報導】房價高漲下，買房投資想要有高報酬愈來愈不容易，新手包租公想提升投報率，專家建議，首先提升租金就是重要的考量，建議挑選市中心且交通便捷的地方，租金自然不會差，再來則是以房價較划算的公寓為主要標的，並且又以隔套物件投報率最佳，若想再提升租金，還可以透過裝潢還有附家具及家電的方式提高，建議計算後投報率至少4.5%以上再入手。

圖/房價高漲下，買房投資想要有高報酬愈來愈不容易。

｜挑選市中心提高租金收益

想要提升投報率，租金收益就是重要的考量，租金高低取決於房屋地段，有豐富出租經驗的包租婆Joanne，同時也在Hahow平台線上開課的她分享，她主要挑選台北市信義區、大安區的交通樞紐地帶，步行10分鐘內可抵達捷運站的房屋，挑選市中心且交通便捷的地方，租金自然不會差。

投報率也攸關購屋成本，因此Joanne指出，選擇的標的建議以公寓為主，因為公寓沒有高公設比，市內實坪面積大，換算下來比大樓划算，又以隔套物件投報率最佳，由於她觀察市場上隔套物件稀少，加上信義區周邊租客以上班族為主，適合套房出租，不過Joanne也表示，隔套的裝潢成本高昂，一個套房裝修費用大約要70~80萬元，所以常見的公寓3房裝潢總價就要210~240萬元，一開始需要準備的資金比較多。

圖/挑選市中心且交通便捷的地方，租金自然不會差。

｜房屋附家具、家電最受上班族青睞

此外，若想提升租金，Joanne表示可以透過裝潢還有附上家具及家電，尤其這類可以直接入住的房子最受上班族青睞，所以床、桌椅、衣櫃、沙發等基本家具，還有冷氣、洗衣機、冰箱、電磁爐等家電都附上，租金就可以提升不少，Joanne分享，以信義區一間套房來說，有沒有家具、家電，租金一個月就可以差1萬元。

想買房投資，一定要先詳細計算投報率再入手，Joanne建議投資前先從租屋網站上評估周邊租金行情，若是標的為公寓物件也不僅只是觀察周邊公寓租金行情，同時也要參考周邊大樓租金行情，因為大樓租金就是公寓租金的天花板，租金收益除了要超過房貸外，建議投報率至少有4.5%以上再入手。

｜隔套產品不可逆 接手買方較侷限

隔套出租投報率雖高，不過中信房屋行銷企劃部經理江龍名也提醒，在改裝成分租套房前，首先必須看房屋所在區域較適合哪種類型的產品，如果是著名學區周邊，會有較多家庭有居住需求者，整層式就會相對好出租，未來轉售也比較容易呼應在地的潛在自住買方需求。然而若是處於交通便利、招生率好的大學校區、商業辦公大樓等人口密集區，分租套房相對容易出租，但要注意，改裝成套房後的產品大多不可逆，因此日後轉手的承接買方較侷限，大多也是投資客族群。

圖/改裝成套房後的產品大多不可逆，因此日後轉手的承接買方較侷限，大多也是投資客族群。

TIPS:

買房投資最重要的就是計算投資報酬率，投報率有2種算法，包括「年收租金÷房屋總價」，得到的「毛報酬率」，但若要精準的計算，應該將出租時的其他成本納入，得到「淨報酬率」才會更加精準。其他成本包括持有房屋所衍生的房屋稅、地價稅等稅賦，還有修繕費、管理費以及房屋裝潢費與家具家電等設備汰換的經費納入計算，並在租金收入扣掉房屋閒置的空窗期，通常以1個月計算，進一步推算，才會更加精準。