買景觀宅最保值? 真相恐怕讓你大吃一驚

【陳珈汶/採訪報導】台灣地狹人稠，都會區一棟棟集合式住宅棟距狹窄，而在家開窗就能將山景、河川或綠意盡收眼底的山景宅、水岸宅及公園宅等景觀宅，就成了不少購屋族的夢想宅第。尤其疫情過後，人們愈來愈重視「家」除了居住以外，附加的療癒效果。專家提醒，景觀宅雖擁有美景，但價格卻比沒有景觀的住宅要貴且不一定保值，甚至更可能有濕氣、西曬、噪音、蚊蟲等問題需要克服。

｜水岸宅最稀缺 首排才享天際美景

開窗即見陽光灑落水面，波光粼粼的景色，是水岸第一排房價高於同社區3%~5%以上的主因。景觀宅因擁有公園、綠地、河岸等構成永久棟距的條件而顯得珍貴，其中以河岸景觀最為稀缺，原因在於河岸首排，才能真正享有無限棟距的景觀，所以也常見廣告主打「水岸第一排」、「制霸天際全視野」等，吸引購屋民眾。

不過，美景的背後，也有需要注意的地方。當望向窗外欣賞著水天相連，分不清界限的美景時，也代表著前方毫無其他建築遮蔽，陽光除了照在水面，也會惡狠狠地穿透窗戶照進你家；此時，窗戶的材質是否隔熱就很重要了。此外，河岸邊水氣重，建築外牆可能因此產生壁癌，家裡濕氣也會變重，家具也會因潮濕而壽命減短。除了除溼機等家電的使用，裝潢時選購可選購防潮的建材，及加裝隔熱、防止水氣的氣密窗等。

另外，過去曾有建案因緊鄰河畔，建商在施作地下室連續壁開挖工程時，導致臨面道路崩塌的事件，水岸宅基地是否容易暗藏危機？對此，乘四建築師事務所主持建築師程禮譽表示，目前鄰近河岸的水岸宅所在，大多為重劃區，它們大部分原為工業用地，之後透過都市計畫變更地目；目前台北市、新北市周圍的水（河）岸宅皆為此類，一般來說，樓層數也都較高。而超過50公尺或是16層樓以上的建築物需經過結構外評，因此，此類建築結構通常相對穩定。

圖/水岸宅首排除了心曠神怡的河景，也同時面臨水氣重、潮濕等問題。

｜山景宅高樓遠眺視野廣 留意山景含福地

山景宅定義較廣，一般來說，只要開窗就能看得見山，都算有山景，只是離山稍遠、需要遠眺，例如這邊介紹的就是都市中的山景宅，通處位處高樓層、開窗即可看見山的遼闊。「群山環繞」或是「獨享視野」等訴求，山景宅所帶來的綠意與無限景觀，除了帶來開闊的視野，通常價格也會較同社區的低樓層貴。

而山景宅因位處高樓層幾乎無遮蔽，若遇西曬則感受更強烈。上滕聯合建築師事務所楊秋煜建築師表示，一般常在玻璃加裝隔熱設備或室內裝設遮光窗簾，但陽光只要照到玻璃，熱能一樣會傳入屋內，加上混凝土材質牆壁易蓄熱，晚上會放熱，雖然可在屋內牆壁使用隔熱建材，但厚度近10公分也會限縮室內空間；他建議，若有陽台也可考慮外遮簾，直接隔絕陽光照射玻璃的機會。

此外，想買山景宅，最好挑選山景第一排，離山近、非郊區的社區，城市中高樓林立，若非首排，則需往更高的樓層挑選，以免未來被新建案擋住視野。此外，山景宅要特別小心的是，遠望的景色可能不只山景，還有「福地」，所以購買前一定要看清楚各個角度，以免山景變墳景，未來想脫手也不易。

｜公園宅樓層要慎選 才能擁抱樹海綠地

最後是都會區中能享有綠地的公園宅，雖然公園景色不如山景或河景的迎面遼闊，但在擁擠的城市中，開窗可見大片綠地、樹梢環繞；同時享有綠色視野及棟距，又兼具運動及休閒功能，是不少購屋族選擇的原因。廣告經常訴求「公園樹海」、「城市之肺」，能在市區享有綠地空間，不僅滿足防疫需求，更有助身心靈平衡，因此，在密集度高的市區想搶占綠地，其房價通常也比一般住宅貴上不少。

挑選公園宅者，大多屬意中高樓層，這樣的樓高才能看到高挺大樹的樹梢；若買太高就只能看見遠處的房子，而失去其景觀意義；買太低除了噪音，還容易有蚊蟲問題。而建商常主打的的「樹海」，其實也要視公園的規模大小而定，若鄰近的是路邊的小公園，可能就只有零星的樹梢可看。

而公園宅要比較注意的，主要就是噪音問題，除了一早就要面臨民眾在公園運動、或是幼童玩耍的聲音，晚上也可能會需要擔心是否有醉漢、流浪漢喧囂等，甚至有安全疑慮。雖然裝上氣密窗有一定效用，但卻無法完全隔絕所有頻率的噪音，對噪音較敏感的民眾，就需要考量自己能忍受的程度。

圖/公園宅因位處都會區、噪音較難避免，需視自己可忍受的程度。

TIPS：

景觀宅價格比較貴，是否也較保值？中信房屋新莊副都心店長林家民認為首排的水岸宅與公園宅較保值，因為河岸首排景觀較無機會被遮住，且白天、夜晚都有景色；不過，若周邊缺乏交通或生活機能，房價則未必保值。而位處都會中的山景宅，未來有可能被新蓋的高樓遮蔽，所以購買前可先至地政事務所調都市計劃圖，釐清該地的使用分區，確認周圍環境未來的發展。而和山景宅一樣白天有景觀、晚上不一定有的公園宅，若鄰近的是面積大的綠地，未來轉手較容易，所以也較保值。