央行意外升息 恐有三因素不利房市發展
圖/央行升息半碼,打破市場預估連四凍的推測。
央行昨日宣布升息半碼(0.125個百分點),出乎外界預期,打破央行利率或將連四凍的推測,房地產界普遍認為對房市影響有限,且豪宅認定標準未見下修,然而房市趨勢專家李同榮對此表示,雖然只升息半碼,對房市表面影響有限,但實質上會連帶產生三大不利的後續效應,包括房貸增加、租金上漲與衝擊商用市場等影響。
|購屋族房貸負擔增加 抑制過熱市場買氣
根據《工商時報》報導,央行升息理由包含了抗通膨、抑游資、降溫股市及防範房市甩尾上升等主因,升息策略可說一石多鳥,然而對正處在高檔的房市來說,或將產生三大不利影響。
首先是,首購族的房貸負擔呈現漸進式增加,連帶影響剛需市場的購屋買氣。如以房市升息半碼、試算一千萬貸款者的成本,貸款30年期、本息攤還的房貸利率2.06%,等同於每年增加約7,500元,雖金額不高,但若從這兩年來央行持續升息共6次高達三碼半(0.875%)的數據來看,就等於每年合計增加房貸約45,000元,一般家庭明顯有感,更別說首購族的負擔就如溫水煮青蛙式的漸進增加。
同時,在市場預期降息的利多訊息沒有出現,且利率更是不降反升,導致對房市原本預期樂觀的族群,轉變為觀望買盤,也抑制了過熱的市場買氣,影響剛需市場的購屋信心。
|轉嫁租金連續上漲 租屋族負擔再加重
其二,租賃市場租金被轉嫁而持續上漲。根據今年1月主計總處統計,租金指數除高達105.19,也是連續30個月上漲,更再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡,若利率再往上升,房東的持有成本增加,就會轉嫁到租金持續高漲,對年輕人又是一大打擊。
|商辦、廠辦投資條件受限 衝擊商用市場
第三,市場投資商辦、廠辦意願降低。由於商辦、廠辦市場交易的主力為壽險公司的不動產投資部門,而金管會對其投資收益型標的,在2021年未升息前規定最低投報率門檻為2.095%,並持續拉升至2023年的2.845%,漲幅高達35.8%,如今利率再升半碼,等於最低投報門檻提高到2.97%,合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多,因此壽險公司對商、廠辦的投資條件將更受限,如在北部要找到3%以上的投報物件,也幾乎「無貨可尋」,因此降低了壽險業者對商辦、廠辦的投資意願。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也指出,此次升息半碼,對商用市場較具衝擊,尤其住宅的剛需、置產熱潮已傳導到土地市場,即使央行升息,基本面表現仍強勁,投資熱潮難擋,房價、地價難降。然而壽險業進場的租金收益率門檻卻從2.845%拉高到2.97%,一方面縮減了可購物件數量,降低創價機會,另一方面也抬升既有資產的漲租壓力,因此買方或以自用、長期置產為主,標的選擇則將偏好售後回租、工業類、開發型及土地產品。
黃舒衛強調,目前房市信用管制措施、打炒房、稅制改革已全面化佈局,住宅、商用的短期投資空間皆小,加上利率條件、升息幅度相對較低,無論房市管制或貨幣政策對市場影響皆不大,要說今年最大的變數,反而是年底的美國大選結果,或將觸動新一輪美中貿易衝突所帶動的全球產業、資金結構對房市產生的漣漪效果。
|房市管制按兵不動 豪宅認定標準未見下修
央行宣布升息,值得關注的是,房市管制卻按兵不動,除未緊縮信用管制,也未跟進財政部下修豪宅認定標準,這些都讓建商鬆口氣。
央行總裁楊金龍說明,財政部2月下修豪宅認定的課稅標準,市場擔心央行可能跟進下修限制豪宅貸款成數的認定標準,然而央行與財政部對高價住宅的認定,有三大項目包含政策目的、調整方式、適用範圍的不同,因此不會比照財政部標準調整。
此外,針對台商資金不動產限制令將解禁,楊金龍強調,到8月禁令解禁之後,央行會觀察房地產資金運用狀況。
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