央行意外升息 恐有三因素不利房市發展

圖/央行升息半碼，打破市場預估連四凍的推測。

央行昨日宣布升息半碼（0.125個百分點），出乎外界預期，打破央行利率或將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，且豪宅認定標準未見下修，然而房市趨勢專家李同榮對此表示，雖然只升息半碼，對房市表面影響有限，但實質上會連帶產生三大不利的後續效應，包括房貸增加、租金上漲與衝擊商用市場等影響。

｜購屋族房貸負擔增加 抑制過熱市場買氣

根據《工商時報》報導，央行升息理由包含了抗通膨、抑游資、降溫股市及防範房市甩尾上升等主因，升息策略可說一石多鳥，然而對正處在高檔的房市來說，或將產生三大不利影響。

首先是，首購族的房貸負擔呈現漸進式增加，連帶影響剛需市場的購屋買氣。如以房市升息半碼、試算一千萬貸款者的成本，貸款30年期、本息攤還的房貸利率2.06%，等同於每年增加約7,500元，雖金額不高，但若從這兩年來央行持續升息共6次高達三碼半（0.875%）的數據來看，就等於每年合計增加房貸約45,000元，一般家庭明顯有感，更別說首購族的負擔就如溫水煮青蛙式的漸進增加。

同時，在市場預期降息的利多訊息沒有出現，且利率更是不降反升，導致對房市原本預期樂觀的族群，轉變為觀望買盤，也抑制了過熱的市場買氣，影響剛需市場的購屋信心。

｜轉嫁租金連續上漲 租屋族負擔再加重

其二，租賃市場租金被轉嫁而持續上漲。根據今年1月主計總處統計，租金指數除高達105.19，也是連續30個月上漲，更再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高。顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本增加，就會轉嫁到租金持續高漲，對年輕人又是一大打擊。

｜商辦、廠辦投資條件受限 衝擊商用市場

第三，市場投資商辦、廠辦意願降低。由於商辦、廠辦市場交易的主力為壽險公司的不動產投資部門，而金管會對其投資收益型標的，在2021年未升息前規定最低投報率門檻為2.095%，並持續拉升至2023年的2.845%，漲幅高達35.8%，如今利率再升半碼，等於最低投報門檻提高到2.97%，合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多，因此壽險公司對商、廠辦的投資條件將更受限，如在北部要找到3%以上的投報物件，也幾乎「無貨可尋」，因此降低了壽險業者對商辦、廠辦的投資意願。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也指出，此次升息半碼，對商用市場較具衝擊，尤其住宅的剛需、置產熱潮已傳導到土地市場，即使央行升息，基本面表現仍強勁，投資熱潮難擋，房價、地價難降。然而壽險業進場的租金收益率門檻卻從2.845%拉高到2.97%，一方面縮減了可購物件數量，降低創價機會，另一方面也抬升既有資產的漲租壓力，因此買方或以自用、長期置產為主，標的選擇則將偏好售後回租、工業類、開發型及土地產品。

黃舒衛強調，目前房市信用管制措施、打炒房、稅制改革已全面化佈局，住宅、商用的短期投資空間皆小，加上利率條件、升息幅度相對較低，無論房市管制或貨幣政策對市場影響皆不大，要說今年最大的變數，反而是年底的美國大選結果，或將觸動新一輪美中貿易衝突所帶動的全球產業、資金結構對房市產生的漣漪效果。

｜房市管制按兵不動 豪宅認定標準未見下修

央行宣布升息，值得關注的是，房市管制卻按兵不動，除未緊縮信用管制，也未跟進財政部下修豪宅認定標準，這些都讓建商鬆口氣。

央行總裁楊金龍說明，財政部2月下修豪宅認定的課稅標準，市場擔心央行可能跟進下修限制豪宅貸款成數的認定標準，然而央行與財政部對高價住宅的認定，有三大項目包含政策目的、調整方式、適用範圍的不同，因此不會比照財政部標準調整。

此外，針對台商資金不動產限制令將解禁，楊金龍強調，到8月禁令解禁之後，央行會觀察房地產資金運用狀況。