法拍不是都欠債 專家點名這類安心投標

圖/許多民眾認為法拍屋是負債造成、風水不好，然而近年不少人透過「變價分割」處理遺產，與負債無關。(示意圖)

房市低迷下，許多想撿便宜的自住客轉向法拍市場爭取獲利空間，但也有人擔憂「被法拍」是否就代表風水不佳負債所導致，對此正業地政士事務所所長鄭文在表示，法拍屋不一定都是屋主負債造成，在大繼承時代也有不少人透過「變價分割」處理遺產，所以這類物件可安心投標，但提醒投標前仍須先看懂物件查封背景。

｜「變價分割」非負債造成 查封筆錄可判斷

根據《三立新聞富房網》報導，鄭文在表示，法拍屋過往多以負債為主因，然而近年隨著台灣高齡化，不少繼承人透過法拍進行「變價分割」分產，如一間房屋由多位兄弟姊妹共同繼承的狀況屢見不鮮，當出現1人要賣、2人不賣的僵局時，由於房屋無法像土地一樣實體切割，依法只能向法院聲請強制執行；依民法第824條規定，若原物分配顯有困難，得以變賣共有物並以價金分配給各共有人。例如房屋若以1,500萬拍定，3名共有人即可各分得500萬元，這就是純粹處分資產的變價分割。

鄭文在指出，變價分割的物件在法律上極其乾淨，原屋主並非因運勢不佳或風水有問題才導致房屋被拍賣，自住客如果想安心購買，這類物件是最佳選擇。至於如何分辨法拍屋的成因是債台高築還是財產分割，購屋族可透過法院的查封筆錄進行判斷，從中檢視債權人與債務人的關係，就能清楚知道該物件的背景，確保交易安全並明哲保身。

｜共有人有優先承買權 得標仍可能被攔胡

在大繼承時代下，許多繼承人透過法拍進行「變價分割」分產，因此比例上也出現了改變。不過，法拍屋底價通常會依市價為準，一拍市價、二拍市價8折、三拍64折、四拍51折；值得注意的是，雖然變價分割法拍屋能免除風水顧慮，但實務上卻存在美中不足的風險，依據民法相關規定，變價分割案件的共有人具備「優先承買權」，這意味著即使有人得標，一旦拍價過低，共有人就有可能攔胡。

鄭文在說明，依據民法相關規定，變價分割案件的共有人具備「優先承買權」。也就是說，即使投標人無論以多少錢標下房屋，只要原本的共有人之一，決定以相同價格主張優先購買，法院依法就必須改由該共有人承買，並將押標金無息退還給拍定人，讓投標者空歡喜一場。

不過投標「優先承買權」法拍屋，雖然有被攔胡的可能，但仍不失為一個合法的撿便宜管道，投標前若能審閱遺產稅完免稅證明或請教專業地政士，掌握法拍筆錄的關鍵訊息，就能在資產配置中取得先機，在法律保障下挑選到地段優良、與風水無關的優質法拍屋，達成買房成家的目標。