央行最新打炒房 專家卻說「降溫效果有限」

圖/針對央行新制，專家建議首購族財務規劃應更保守，避免購屋因貸款出現變數。(示意圖)

新青安引燃房市過熱，官方祭出新一波打炒房措施。央行昨（13）日召開理監事會，決議利率凍漲，但加碼第六波房市管制措施，包括下調特定地區（六都與新竹縣市）第2戶的貸款成數從原先7成降至6成，自今（14）日起實施；以及調升存款準備率1碼作為因應。針對央行最新動作，房地產專家分析，直接受影響的將是換屋族與交屋族，換屋族需多備足自備款，而是否能抑制近期過熱的房市仍待觀察。

｜管控力道溫和 新青安放款恐趨嚴

根據《聯合報》報導，對於央行最新管制內容，台灣房屋副總裁周鶴鳴指出，央行並未擴大管制範圍，也未下修豪宅總價認定標準，管控力道較預期溫和。周鶴鳴亦強調，由於國內行庫的不動產放款集中度高，為防範景氣過熱，央行祭出第六波信用管制，展現對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則表示，下調貸款成數對市場有抑制作用，但由於管制區域，因此資金可能轉往非管制區布局，同時此次管制只對想買第2屋的六都暨新竹縣市的置產族影響較大，新青安的單一自住客並非抑制對象，因此首購族無須過度擔憂，但認為新青安放款及查核將趨嚴，建議首購族財務規劃應更保守，避免購屋因貸款不如預期出現變數。

｜衝擊換屋族、交屋族 預售可補額度或換約

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，降低第2戶貸款成數至6成，受影響的將是換屋族和交屋族，換屋族需要多準備自備款。此外，若是幾年前買預售屋的民眾、名下還有房貸的客層，近期交屋時就可能容易出現資金缺口，方法一是想辦法補上額度，二則是繳交45%的房地合一稅來換約。

曾敬德補充，此次央行調升存款準備率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸金額，未來要觀察銀行是否在放款時會更挑客戶，或者是在放款條件上不再給出過於優惠的條件。

｜房市可能緩步降溫 抑制房市有待觀察

住商不動產企劃研究室總監徐佳馨表示，此次央行透過調升存準率以緊縮銀根，遏止房市炒風，並加碼信用管制等「組合拳」來因應，等於關上非自用住宅的水龍頭，然而是否能抑制過熱房市有待觀察。

徐佳馨分析，不動產市場可能出現緩步降溫，針對2戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出；不過民眾期待的大幅修正，若今年股市仍維持這種基調，恐怕不容易。在調降成數上，央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，由於這些買方將交屋，會直接面對核貸成數不足的問題，極可能因資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助緩解市場上供給不足情況。

｜投資客解套有方法 剛需擴大流向預售

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行雖劍指預售屋的多戶投資客，但房價已高漲，就算買方無法交屋、也不太可能低價賣出，檯面上已可以透過解約解套，或是運用其他管道進行借貸，前者會讓房子再回到建商手上，目前預售市場供不應求，等於讓建商再賺一次；後者則能讓買家再撐一段時間，因此價格很難出現「甜甜價」。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示，此次央行再度祭出第六波信用管制，其實了無新意，對市場降溫極其有限。其中預售屋不涉及房貸、授信問題，即便央行下藥再猛，在完工前也都不受信用管制牽制，所以可能使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢將更為擴大。若無其他有效管制工具上場，美國第三季的降息議題也來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是榮景，惟惜售、封盤的心態將使房市交易量成長走緩。