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央行最新打炒房 專家卻說「降溫效果有限」

2024-06-14     591編輯部報導
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圖/針對央行新制,專家建議首購族財務規劃應更保守,避免購屋因貸款出現變數。(示意圖)

新青安引燃房市過熱,官方祭出新一波打炒房措施。央行昨(13)日召開理監事會,決議利率凍漲,但加碼第六波房市管制措施,包括下調特定地區(六都與新竹縣市)第2戶的貸款成數從原先7成降至6成,自今(14)日起實施;以及調升存款準備率1碼作為因應。針對央行最新動作,房地產專家分析,直接受影響的將是換屋族與交屋族,換屋族需多備足自備款,而是否能抑制近期過熱的房市仍待觀察。

|管控力道溫和 新青安放款恐趨嚴

根據《聯合報》報導,對於央行最新管制內容,台灣房屋副總裁周鶴鳴指出,央行並未擴大管制範圍,也未下修豪宅總價認定標準,管控力道較預期溫和。周鶴鳴亦強調,由於國內行庫的不動產放款集中度高,為防範景氣過熱,央行祭出第六波信用管制,展現對房市「居高思危」的示警意味,也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則表示,下調貸款成數對市場有抑制作用,但由於管制區域,因此資金可能轉往非管制區布局,同時此次管制只對想買第2屋的六都暨新竹縣市的置產族影響較大,新青安的單一自住客並非抑制對象,因此首購族無須過度擔憂,但認為新青安放款及查核將趨嚴,建議首購族財務規劃應更保守,避免購屋因貸款不如預期出現變數。

|衝擊換屋族、交屋族 預售可補額度或換約

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示,降低第2戶貸款成數至6成,受影響的將是換屋族和交屋族,換屋族需要多準備自備款。此外,若是幾年前買預售屋的民眾、名下還有房貸的客層,近期交屋時就可能容易出現資金缺口,方法一是想辦法補上額度,二則是繳交45%的房地合一稅來換約。

曾敬德補充,此次央行調升存款準備率的影響力比升息還大,可能會影響銀行放貸金額,未來要觀察銀行是否在放款時會更挑客戶,或者是在放款條件上不再給出過於優惠的條件。

|房市可能緩步降溫 抑制房市有待觀察

住商不動產企劃研究室總監徐佳馨表示,此次央行透過調升存準率以緊縮銀根,遏止房市炒風,並加碼信用管制等「組合拳」來因應,等於關上非自用住宅的水龍頭,然而是否能抑制過熱房市有待觀察。

徐佳馨分析,不動產市場可能出現緩步降溫,針對2戶以上購屋人,無論是成屋或是即將交屋的預售,多少會出現打擊,進而有較多案量釋出;不過民眾期待的大幅修正,若今年股市仍維持這種基調,恐怕不容易。在調降成數上,央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客,由於這些買方將交屋,會直接面對核貸成數不足的問題,極可能因資金周轉不靈而低價賣出,讓市場交易量增加,有助緩解市場上供給不足情況。

|投資客解套有方法 剛需擴大流向預售

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,央行雖劍指預售屋的多戶投資客,但房價已高漲,就算買方無法交屋、也不太可能低價賣出,檯面上已可以透過解約解套,或是運用其他管道進行借貸,前者會讓房子再回到建商手上,目前預售市場供不應求,等於讓建商再賺一次;後者則能讓買家再撐一段時間,因此價格很難出現「甜甜價」。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示,此次央行再度祭出第六波信用管制,其實了無新意,對市場降溫極其有限。其中預售屋不涉及房貸、授信問題,即便央行下藥再猛,在完工前也都不受信用管制牽制,所以可能使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢將更為擴大。若無其他有效管制工具上場,美國第三季的降息議題也來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是榮景,惟惜售、封盤的心態將使房市交易量成長走緩。

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