都更案成爛尾樓? 住保會呼籲政府應修法

圖/不少民眾以為房屋有「信託」就安全，但仍可能會出現爛尾樓。

都更案即使設有信託，仍可能傳出爛尾樓、住戶土地遭拍賣。住宅消保會顧問吳翃毅指出，信託重點是財產獨立，但若建商偽造工程進度請款、抵押土地或挪用款項，地主仍可能面臨財產風險，呼籲立法院修法補強制度漏洞。

都更信託不是絕對安全

根據《三立新聞》報導，民間都更與建商合建時，土地通常會經過3步驟，包括1.產權信託→ 2.銀行設定抵押權→3.完工分屋與「塗銷抵押」（還錢贖地）。吳翃毅表示，問題常出在步驟2「銀行設定抵押權」，若銀行未收到建商利息或本金，可能向法院聲請法拍抵押物「土地」。

吳翃毅說，不少民眾以為有「信託」就安全，但信託核心僅是讓該案與建商其他財務金流切開，避免建商私債追到信託財產。真正容易出事的關鍵，在於建商於「設定抵押」環節動手腳。

他指出，建商將土地抵押給銀行後，正常應依工程進度請款；出問題的建案主要有兩大類，一、大開槓桿失衡，建案過多又投入其他投資，以案養案，房市翻轉後資金回流不及；二、惡意詐欺，融資目的就是騙款。

應將土地與資金「100%全額交付信託」

吳翃毅表示，無論是哪一類，常見手法都是與不肖建築師「虛報工程進度」、「偽造文書」向銀行請款。當帳戶虧空，建商又故意或無力清償債務，就可能爆發爛尾樓，甚至出現款項另作他用、捲款脫逃等情況。

吳翃毅建議，都更要防止爛尾樓，不能只做「部分信託」，應將土地與資金「100%全額交付信託」。地主也要細看都更合建或委建條約，若有「允許建商任意融資、抵押」條文應拒絕，並由地主端推派律師、地政士等公正第三方擔任「信託監察人」，嚴格監督銀行撥款進度。

他也提醒，都更合約常見「續建條款」，但不少僅具協商性質、缺乏強制力。較能保障地主的作法，是在建商興建到一半中斷違約時，讓續建及地上建物所有權歸地主所有，避免建商任意賤賣權利給他人；他並呼籲政府與立法委員嚴格修法，保障民眾財產安全。