央行理監事會本周登場 專家籲信用管制應更精準

圖/央行理監事會議本周登場，業界與學者認為信用管制應更精準區分自住、換屋與投機需求。

房市信用管制近兩年後，市場買氣降溫、投機槓桿退場，但自住與換屋族的貸款壓力反而浮上檯面。從央行本季理監事會議是否調整管制，到建商看待2027年景氣，業界與學者的共同焦點已從「要不要打房」，轉向信用管制能否更精準區分自住、換屋與投機需求。

賴正鎰：應提高高價住宅貸款門檻

根據《經濟日報》及《ETtoday房產雲》報導，鄉林集團董事長賴正鎰指出，自央行實施第七波信用管制與限貸緊縮政策以來，房市投機炒作風氣已獲得抑制，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底37.6%，降至2026年5月底的35.2%，資金集中房地產情況改善，市場交易主體回到首購與換屋等剛性需求。他預估央行不會有太大動作，但建議提高已實施13年未調的高價住宅貸款門檻，並適度放寬已實施兩年的第七波金融緊縮措施。

賴正鎰提出四大建議，首先是檢討高價住宅門檻，主因土地、營造與人工成本上升後，總價水位已與過去門檻脫節，換屋族容易碰到豪宅貸款線，貸款成數降至3成、自備款需達7成；此外，第2戶與第3戶貸款限制也是檢討重點。目前自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成且無寬限期，第3戶以上貸款最高成數維持3成且無寬限期。賴正鎰認為，現階段出售舊屋時間拉長，下一階段可再放寬至7成至7.5成，並將18個月延長到24個月；第3戶最高貸款成數也建議放寬到4成或5成，以降低貸款不足或被迫解約的消費爭議。

政策應區分自住與投機需求

國立中山大學教授張其祿則提醒，信用管制確實有抑制市場過熱、降低投機槓桿的效果，但政策應區分自住與投機需求。台灣逐漸進入「大繼承時代」，不少民眾名下雖有房產，可能只是繼承二分之一、四分之一，甚至八分之一持分，未必有完整居住或處分權，卻可能被認定名下已有住宅，影響第二戶房貸。以總價3000萬元住宅來說，貸款少1成就得多準備300萬元，少2成資金缺口達600萬元；早年購買預售屋、原本以7~8成房貸規劃的買方，交屋時若遇到銀行鑑價、核貸條件或政策環境改變，壓力會更直接。

建商端也面臨資金與供給調整。賴正鎰也建議鬆綁18個月限期開工令，依都更、合建或大型開發案等條件給予彈性延長，避免建商為保土建融資貸款被迫開工，影響規畫品質與營運周轉；土建融資部分，他主張恢復過去貸款6成、動工可拿到7成。