利率每升一點 商用不動產資產估值重新洗牌

圖/和氏璧示警：利率每升一點，升用不動產資產估值就將重新洗牌。

央行將於今日召開第三季理監事聯席會議，政策利率是否調整、房市信用管制是否鬆綁，牽動市場對商用不動產後市的判斷。和氏璧國際物業發布「和氏璧市場觀察」指出，即使台灣央行未隨美國同步升息，只要美元利率與債券殖利率走高，仍可能透過金融機構及法人投資人的資金配置，影響國內商用不動產價格與交易節奏。

資本化率升0.25個百分點 估值少約7,700萬元

央行將於今日召開第三季理監事聯席會議，美國聯準會已宣布升息1碼，恐增加今日利率政策壓力。路透調查顯示，市場原本預期台灣央行維持2％政策利率，但若和氏璧認為，商用不動產面對的變化不只在貸款成本變高，投資人對資產合理報酬率的要求也會跟著調整。

根據《工商時報》報導，和氏璧指出，當無風險利率上升，收益型投資人通常會重新檢視不動產收益率；若租金短期無法同步成長，資產價格就可能面臨重新評價。以一項每年淨收益3,000萬元的商用不動產為例，若以3％資本化率計算，資產價值約10億元；若市場要求的資本化率提高至3.25％，估算價值降至約9.23億元，資本化率僅增加0.25個百分點，估值就可能減少約7,700萬元。

不過，和氏璧強調，這不代表所有商用不動產價格都會同步下跌，實際影響仍取決於物件收益能力、產業需求、地段及買方資金條件。更直接的變化，可能是買賣雙方對合理價格的認知差距擴大，議價時間拉長，成交速度放慢。

收益型買方較敏感 自用企業仍看營運需求

不同類型買方面對升息環境的壓力並不相同。收益型買方會比較不動產租金報酬率、融資成本及債券收益，對利率變動相對敏感；自用型企業則更重視投產時程、物流成本、廠房空間及營運需求，利率並非唯一決策因素。

和氏璧認為，具備充足電力、合法使用條件、既有廠房及完整基礎設施的工業不動產，即使金融環境轉緊，仍可能受到企業自用需求支撐。相較之下，高度依賴融資、尚未產生租金收入，或開發期較長的土地與建案，對資金成本上升更敏感；央行今日對政策利率與不動產信用管制的決策，也將成為市場觀察後續資金環境與商用不動產布局的重要訊號。