新北千萬宅幾乎消失 這總價帶躍居主流

圖/據業者統計，新北首購天堂或成過去式，千萬內預售屋僅剩1.6%，主力總價升至2至3千萬。

根據永慶房產集團彙整實價登錄，今年上半年新北市預售屋各總價帶中，相比2022年同期，總價2,000萬元以下的交易占比從71%降至37.7%，首購最關心的總價千萬內預售產品，僅1.6%、五年來縮減15.6個百分點。專家表示，北市高昂房價門檻，使得剛需買盤移居新北，外溢需求擴大也推升新北預售屋價格持續上揚。

新北預售2至3千萬元成主流總價帶

根據《經濟日報》報導，引用永慶房產集團統整實登資料，新北今年上半年總價2,000-3,000萬元預售屋交易占比更達到38%，首度超越總價1,000-2,000萬元區間，並躍升市場主流總價帶。顯示北市外溢需求擴大，新北預售屋價格持續上揚，總價千萬元預售產品僅剩1.6％，首購天堂已成過去式。

觀察各行政區，在央行第七波選擇性信用管制上路後，過去房價基期較低、推案量大的行政區交易占比明顯萎縮，預售屋交易重心逐漸集中交通便利、生活機能成熟的都會區，進而支撐中高總價產品的占比分布。

對此永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，營建工料費用高漲、精華區土地稀缺，不斷墊高開發成本，加上北市高昂房價門檻，迫使剛需買盤移居新北，也推升新北各重劃區的預售屋價格，使低總價的預售案量明顯萎縮，如今千萬以內的物件更幾乎全面消失，購屋族面臨嚴峻的價格壓力。

預售交易熱區轉移 淡水、林口、土城回落

陳金萍分析，在2024年9月第七波信用管制實施後，儘管預售市場買氣急凍，但高昂營建成本仍支撐售價，加上建商為避免降價引發市場對房價續跌的預期心理，多採取拉長銷售時間、放寬付款條件或贈送精裝傢俱等策略控制價格，因此去年至今年上半年間，預售市場始終維持「量縮價撐」格局。

近三年新北預售屋交易熱區的轉移，也是推升預售市場往中高總價帶集中的關鍵。交易占比下滑的區域如淡水、林口，均是前幾年推案量龐大且房價基期相對低的行政區，近年在信用管制、房貸審核趨嚴下，買方對通勤距離、生活機能及持有成本更審慎，加上各年度推案量與建案成交進度不同，使交易占比逐步回落。土城則因近兩年推案減少、價格快速攀升，自住買方心態轉趨觀望，交易占比降低。

買氣集中機能優勢區域 新莊、永和、板橋占比升

反觀新莊、永和與板橋，近三年預售屋交易占比同步提高，顯示核心蛋黃區憑藉大眾運輸便利、商業機能成熟、人口與居住需求穩定等優勢，加上鄰近北市，對通勤族及換屋族仍具吸引力。當整體預售交易量縮減，市場買氣更易集中在機能較完整、未來轉手性相對受到認同的區域。

陳金萍指出，新北預售屋主力總價帶持續向上推移，購屋門檻拉高，對於有自住需求但預算有限的首購族來說，除了考慮以通勤時間換取房價，不妨將目光轉向議價彈性相對較高且生活機能成熟的成屋市場，才能在預算與理想的居住空間中取得較佳平衡點。